La différence entre pieds carrés utilisables, louables et bruts est subtile, mais extrêmement importante à comprendre lors de la négociation d’un bail. Les trois termes pourraient être inclus dans votre bail, mais un seul est utilisé pour calculer votre véritable dépense annuelle de loyer.
Dans cet article, nous allons expliquer la différence entre les pieds carrés utilisables, louables et bruts, et pourquoi cela est important.
Pieds carrés utilisables
Les pieds carrés utilisables d’un espace sont définis comme la surface totale unique au locataire. Pensez-y comme l’espace spécifiquement réservé à l’usage de votre entreprise. Une fois que vous entrez dans votre suite, la surface à l’intérieur est considérée comme des pieds carrés utilisables.
Le calcul de ce nombre sera légèrement différent pour les locataires louant un étage complet par rapport aux locataires louant un étage partiel. Pour un bail d’étage partiel, cela comprend tout l’espace de bureau plus les zones de stockage ou les toilettes privées uniques à votre suite. Il comprend également l’espace occupé par des choses comme les colonnes ou les entrées en retrait.
Un exemple de superficie utilisable, louable et brute sur un étage avec plusieurs locataires.
Pour les locataires d’un étage complet, les pieds carrés utilisables s’étendent à tout ce qui se trouve à l’intérieur des limites de l’étage, y compris les zones non utilisables comme les placards de conciergerie ou les salles mécaniques et électriques. Il incorpore également les aires communes de l’étage, comme les cuisinettes, les couloirs ou les aires de réception spécifiques à l’utilisation de l’étage. Les pieds carrés utilisables ne comprendront pas les espaces comme les cages d’ascenseur ou les cages d’escalier, car ils ne sont pas considérés comme uniques à un seul locataire.
Un exemple de pieds carrés utilisables, louables et bruts sur un étage avec un seul locataire.
Les pieds carrés utilisables sont une mesure importante car ils indiquent exactement la quantité d’espace qui sera disponible pour mener des affaires.
Pieds carrés louables
Les pieds carrés louables sont définis comme les pieds carrés utilisables plus une partie de l’espace commun du bâtiment.
Les espaces communs sont des zones utilisables par tous les locataires de l’immeuble et comprennent, entre autres, les couloirs, les halls, les toilettes publiques et les installations de conditionnement physique.
Lisez la suite : Votre guide des éléments d’un bail commercial (termes, définitions)
La portion d’espace commun attribuée à un locataire spécifique est calculée en prenant sa part au prorata de la superficie totale de l’immeuble. Par exemple, si un locataire loue 10 000 pi2 dans un immeuble de 100 000 pi2, 10 % de l’espace commun de l’immeuble sera attribué à ce locataire.
Cela ne signifie pas que le locataire ne pourra utiliser que 10% de l’espace, mais plutôt que 10% de la superficie de l’espace commun sera ajoutée au nombre de pieds carrés du locataire dans le bail.
Les pieds carrés louables sont utilisés pour déterminer vos dépenses annuelles de loyer de base. Pour faire ce calcul, il suffit de multiplier vos pieds carrés louables par votre taux de location de base annuel.
Pourquoi c’est important
La différence la plus importante à comprendre entre les pieds carrés utilisables et louables est que c’est le louable, et non l’utilisable, qui sera utilisé pour calculer votre dépense de loyer annuelle. Étant donné que les pieds carrés louables sont souvent plus élevés que les pieds carrés utilisables pour un espace, il est impératif que vous utilisiez la bonne mesure lorsque vous évaluez votre budget.
Facteur de charge
Un outil utile que les locataires et les propriétaires utilisent pour comprendre la différence entre les pieds carrés louables et les pieds carrés utilisables d’une installation est appelé le facteur de charge. Ce nombre est basé sur le pourcentage de surface commune que l’on trouve dans le bâtiment. Le facteur de charge est calculé en divisant le total des pieds carrés louables du bâtiment par le total des pieds carrés utilisables.
Facteur de charge = Total des pieds carrés louables / Total des pieds carrés utilisables
Ce facteur de charge est ensuite multiplié par les pieds carrés utilisables du locataire pour trouver les pieds carrés louables de l’espace.
Pieds carrés louables = Pieds carrés utilisables du locataire x facteur de charge
Alors, comment le facteur de charge peut-il aider les locataires à évaluer différentes propriétés ? Considérez cet exemple.
Un locataire envisage deux espaces de bureaux différents, tous deux avec la même superficie en pieds carrés d’espace utilisable et le même taux de location, mais des facteurs de charge différents. La première option comporte une suite de 10 000 pieds carrés utilisables et un facteur de charge de 20 %, ce qui signifie que les pieds carrés louables de l’espace sont de 12 000. La deuxième option a 10 000 pieds carrés utilisables et un facteur de charge de 15 %, ce qui signifie que les pieds carrés louables de cette option seraient de 11 500.
| 10 000 pieds utilisables x ,20 = 2 000 | 2 000 + 10 000 = 12 000 pieds carrés louables |
| 10 000 pieds utilisables x .15 = 1 500 | 1 500 + 10 000 = 11 500 pieds carrés louables |
Dans le premier bâtiment, le loyer de base du locataire serait basé sur 12 000 pieds carrés, alors que le deuxième bâtiment facturerait un loyer basé sur 11 500 pieds carrés. La deuxième option avec le facteur de charge plus faible permettrait à l’entreprise d’économiser de l’argent puisqu’elle paierait moins par mois pour la même quantité d’espace utilisable.
Cependant, le facteur de charge plus faible signifie également qu’il y a moins de zones communes dans le bâtiment, donc payer plus de loyer peut être nécessaire si plus de zone commune est souhaitée.
Pieds carrés bruts
Les pieds carrés bruts, également appelés surface brute, se réfèrent simplement à la superficie totale d’un bâtiment. Elle comprend tout ce qui est comptabilisé dans les pieds carrés utilisables et louables, ainsi que le noyau de l’immeuble, les cages d’ascenseur et les autres zones de l’immeuble qui sont utilisées pour l’entretien et l’exploitation.
En d’autres termes, la superficie brute est l’espace total qu’occupe une installation, que cet espace soit utilisé ou non par le locataire. Les seuls espaces exclus sont les espaces ouverts comme les piscines, les terrains de jeu, les courts, les puits de lumière, les parcs de stationnement et les sous-sols non excavés.
La superficie brute en pieds carrés est une mesure importante pour la planification et la budgétisation dans la construction. Bien qu’elle n’apparaisse pas trop fréquemment dans les transactions des locataires, il est toujours utile de la comprendre.
Conclusion
Nous espérons que cet article a permis de clarifier les questions que vous vous posiez sur les différences entre les pieds carrés utilisables, louables et bruts.
Pour continuer à apprendre les subtilités d’un bail commercial, consultez la section Comprendre &Négocier votre bail du centre d’apprentissage AQUILA.
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