Les 20K maisons de Rural Studio révèlent les problèmes systémiques derrière le logement abordable

« Je ne pense pas que nous avions la moindre idée des complexités dans lesquelles nous nous engagions lorsque nous avons commencé », admet Rusty Smith, directeur associé de Rural Studio. « Pour être brutalement honnête, nous étions vraiment naïfs par rapport aux problèmes qui se cachent derrière l’accessibilité au logement et à quel point ils sont dynamiques et systémiques. Nous avons beaucoup appris grâce à ce projet au cours des 13 dernières années. »

Ce projet est l’initiative 20K du Rural Studio, un programme de recherche dans le cadre duquel les professeurs et les étudiants en architecture de l’université d’Auburn s’attaquent à la crise du logement abordable aux États-Unis. Lancée en 2005, l’Initiative 20K a commencé par la création de maisons à 20 000 $ pour une région appauvrie de l’Alabama.

Aujourd’hui, ils cherchent à porter leurs conceptions et recherches de l’Initiative 20K à l’échelle nationale. Inspirés par leur potentiel à créer des solutions durables pour l’abordabilité des maisons, nous jetons un coup d’œil à l’évolution de l’Initiative 20K et à leurs prochaines étapes.

Qu’est-ce que Rural Studio ?

Comprendre l’Initiative 20K commence avec Rural Studio. Lancé en 1993 comme l’un des nombreux programmes étudiants « d’étude sur le terrain » sous le Collège d’architecture, de design et de construction de l’Université d’Auburn, Rural Studio suit une philosophie selon laquelle tout le monde, tant les riches que les pauvres, mérite un bon design.

Construit autour de l’apprentissage du service communautaire et de l’héritage de l’université en matière de subventions foncières, Rural Studio immerge environ 45 étudiants par an dans la petite ville de Newbern (186 habitants) en Alabama, pour une durée allant d’un semestre à un an ou plus.

Les étudiants travaillent avec une population de service de cinq comtés pour concevoir, développer et construire des logements abordables et des infrastructures publiques. À ce jour, Rural Studio a construit plus de 200 beaux bâtiments spécifiques au site et a donné les maisons à des clients qui n’auraient peut-être pas été en mesure de se fournir un logement.

Comment l’initiative 20K a démarré

En 2005, Rural Studio a demandé à ses étudiants de concevoir une maison de 20 000 $ – avec environ 12 000 $ alloués pour les matériaux et 8 000 $ pour la main-d’œuvre et le profit – dans un défi qui est devenu le projet 20K : un projet de recherche itératif dirigé par les étudiants visant à apporter de belles maisons abordables à toute personne qui en a besoin.

« Les 20 000 $ sont venus d’un calcul assez simpliste », dit Rusty, qui est également le professeur Gresham de l’Université Auburn et le président associé du programme d’architecture. « Nous avons examiné l’hypothèque typique qu’un propriétaire moyen au sein de notre population de service pourrait se permettre, ce qui, conceptuellement, était de 20 000 $. »

Les premières maisons que Rural Studio a construites il y a 13 ans dans l’ouest de l’Alabama répondaient à leur modèle de coût de 20 000 $ et aux métriques d’une conception bonne et digne. Au fil du temps, cependant, cet objectif de 20 000 $ est devenu moins une cible et plus une pierre de touche pour la construction innovante à faible coût.

« Au début, les 20 000 $ étaient utilisés pour montrer aux étudiants qu’il y avait plus dans une maison que le coût des matériaux », dit Rusty, ajoutant que les maisons 20K remplaçaient généralement des maisons de qualité inférieure qui pouvaient déjà avoir une allée et d’autres connexions en place. « Mais beaucoup de choses ont changé. Par exemple, le coût de 12 500 $ pour les matériaux utilisés dans la première maison 20K en 2005 a plus que doublé en prix aujourd’hui. »

Pour autant, ce n’est pas seulement l’augmentation du coût des matériaux qui a transformé l’approche du Rural Studio en matière de logement abordable.

La complexité du logement abordable

Avec près de 30 maisons achevées, l’Initiative 20K a accumulé une foule de connaissances sur la conception, le développement et la construction de maisons désirables mais à faible coût. Cependant, ils ont également réalisé que le problème du logement abordable est plus complexe qu’on ne le pensait au départ.

Rusty explique : « Les problèmes d’accessibilité au logement ne sont pas des problèmes de brique et de mortier. Vous ne pouvez pas guérir tous les maux de l’abordabilité des maisons par la conception parce qu’une grande partie est systémique, comme le zonage. Les architectes ne peuvent pas résoudre ce genre de problèmes car ils n’en sont pas responsables. Mais ce que les architectes peuvent faire, c’est rendre visibles les choses invisibles. »

Les problèmes d’abordabilité des maisons ne sont pas des problèmes de brique et de mortier. Vous ne pouvez pas guérir tous les maux de l’accessibilité à la propriété par la conception parce qu’une grande partie est systémique, comme le zonage. Les architectes ne peuvent pas résoudre ce genre de problèmes car ils n’en sont pas responsables. Mais ce que les architectes peuvent faire, c’est rendre visibles les choses invisibles.

-Rusty Smith

Aujourd’hui, l’Initiative 20K a déplacé la discussion du coût d’une maison au coût de l’accession à la propriété, de l’achat à l’entretien post-occupation. À cette fin, ils se sont associés à des organisations publiques et privées, y compris des organismes comme Fannie Mae, USDA, le ministère de l’Énergie, Habitat for Humanity, et plus encore.

« Nous essayons de résoudre le manque de maisons unifamiliales bien conçues et performantes qui peuvent être titrées en tant que biens immobiliers », poursuit Rusty. « C’est un problème parce que nous comprenons communément l’accession à la propriété comme la pierre angulaire de la sécurité financière aux États-Unis.

« Les obstacles à l’accession à la propriété abordable sont enracinés dans un écosystème complexe de la façon dont nous nous procurons des maisons unifamiliales. Il comprend ce que nous appelons les « premiers coûts » – comme les prêts hypothécaires, les permis et le zonage – ainsi que les « seconds coûts », qui comprennent des choses comme l’assurance, la consommation d’énergie et l’entretien. La façon dont nous nous procurons, possédons et entretenons les maisons est extraordinairement complexe. »

Les clés de l’accession durable à la propriété

Plutôt que de se concentrer sur le coût total de la somme d’une maison, l’équipe 20K encadre les coûts en fonction de ce qui préoccupe le plus ses clients : les paiements mensuels.

« En travaillant avec nos partenaires hypothécaires secondaires, nous savons que pour chaque dollar ajouté à l’hypothèque, vous obtenez 200 $ de construction », dit Rusty. « Si nous connectons les questions entre les coûts de premier et de second rang, nous pouvons produire une maison plus performante qui reste abordable. »

Rusty explique avec un exemple : Supposons que l’équipe veuille construire une maison économe en énergie pour un client qui ne peut se permettre qu’un prêt hypothécaire de 20 000 $. Mais si les améliorations éco-énergétiques coûtent 5 000 $, augmentant ainsi l’hypothèque à 25 000 $, cela ne rend-il pas la maison inabordable ?

Pas si les seconds coûts, comme l’énergie, sont pris en compte. Si les 5 000 $ de construction écoénergétique supplémentaire créent 25 $ d’économies d’énergie mensuelles, cet argent peut être réinvesti dans l’hypothèque pour rembourser les 5 000 $ de frais de construction supplémentaires grâce au ratio financement hypothécaire/coût de construction de 1:200 mentionné précédemment.

Non seulement les améliorations éco-énergétiques lissent les fluctuations des factures d’énergie, mais une maison plus performante qui protège également l’investissement du prêteur hypothécaire – une situation gagnant-gagnant.

Le vrai problème de l’accessibilité financière, ajoute-t-il, n’est pas que les clients ne peuvent pas payer l’hypothèque.

Sur la base de recherches sur leur population de service, l’équipe a trouvé quatre raisons principales pour lesquelles quelqu’un pourrait perdre sa maison :

1. des fluctuations sauvages des coûts énergétiques qui créent des charges mensuelles imprévisibles
2. des travaux d’entretien inattendus
3. des événements inattendus liés à la santé
4. des perturbations inattendues de leur revenu en raison d’une perte d’emploi ou d’une réduction des heures.

Cette recherche a informé les conceptions des maisons 20K, qui mettent l’accent sur l’efficacité énergétique, la résilience et la santé humaine. L’équipe souhaite également que le processus de construction des maisons contribue à l’économie locale, de l’approvisionnement en main-d’œuvre locale aux matériaux. L’éducation post-occupation est également une grande partie de leur plan pour assurer la durabilité à long terme des maisons.

Du projet 20K au produit 20K

Avec plus de dix ans d’expérience dans l’ouest de l’Alabama, l’initiative 20K se prépare à étendre le modèle 20K aux régions rurales des États-Unis.Pourtant, alors que l’objectif est de rendre les maisons et la recherche accessibles à tous – l’entreprise est strictement à but non lucratif – l’équipe avance prudemment.

« La ligne de produits 20K a de multiples composants », explique Rusty. « En plus de la maison, nous offrirons un manuel d’instruction complet qui couvre également le modèle d’approvisionnement, qui est la façon dont la maison est livrée. Tous ces éléments peuvent dépendre fortement du contexte, notamment environnemental, social, historique et économique. Même si l’une de nos maisons peut résister aux intempéries dans un autre État, elle pourrait ne pas fonctionner dans un contexte socioculturel. »

À l’heure actuelle, la ligne de produits 20K a quatre modèles de logements prêts à être mis en œuvre avec l’aide de partenaires d’exécution dans des endroits non divulgués en dehors de la communauté de service de Rural Studio.

Utilisant la recherche menée par les étudiants et les données recueillies sur les maisons 20K post-occupation, l’initiative 20K développe actuellement des modèles d’une et deux chambres à coucher optimisés pour le confort passif et conçus (au minimum) pour répondre au code résidentiel international actuel, tandis que d’autres peuvent répondre à des niveaux de performance plus élevés comme Passive House et Zero Ready.

L’équipe collaborera avec des entités locales pour développer des maisons spécifiques à une région pour d’autres régions des États-Unis. Pendant ce temps, l’Initiative 20K travaillera également avec leurs partenaires au niveau fédéral pour aborder des problèmes systémiques plus larges d’accessibilité, tels que le zonage, qui, dans certaines régions, ne permettrait pas de construire une maison 20K en raison des exigences de superficie minimale.

« Nous travaillons à révéler plus d’informations, mais nous le faisons discrètement parce que nous ne voulons pas qu’il y ait des informations inexactes », dit Rusty. « Mais c’est notre objectif de fournir éventuellement les chiffres pour offrir des informations utiles à ceux qui en ont besoin. »

Alors que des informations spécifiques sur le coût et le développement de ces premières maisons 20K Product Line ne seront pas révélées avant l’année prochaine, l’équipe 20K a récemment partagé des nouvelles d’un partenariat majeur avec le géant hypothécaire soutenu par le gouvernement, Fannie Mae.

Nous avons travaillé en Alabama, mais il n’y a pas de frontières dans ce que nous faisons.

-Rusty Smith

En vertu de la loi sur le logement et la réforme économique de 2008, Fannie Mae a été tenu d’améliorer l’accès au financement hypothécaire et de créer des opportunités de logement abordable dans les marchés mal desservis, y compris les régions rurales, dans leurs plans « Duty to Serve ».

En conséquence, la ligne de produits 20K aura accès au financement hypothécaire pour leurs maisons à faible coût – quelque chose qui était pratiquement impossible à obtenir auparavant.

« Nous avons travaillé en Alabama, mais il n’y a pas de frontières dans ce que nous faisons », dit Rusty. « Donc l’objectif est que si les produits et services que nous développons sont utiles, nous voulons que tous ceux qui le souhaitent puissent les avoir. »

Si vous souhaitez en savoir plus sur Rural Studio, vous pouvez vous connecter avec eux en ligne et suivre le blog de Rural Studio. Ou, pour faire un don à la recherche, visitez www.supportruralstudio.com.