Les 10 principales caractéristiques d’un immeuble locatif rentable

Vous cherchez à acheter un immeuble locatif résidentiel pour dynamiser votre portefeuille d’investissement ? Les propriétés d’investissement peuvent être passionnantes et très gratifiantes si vous faites le bon choix. Mais le revenu et les récompenses mis à part, investir dans l’immobilier peut être intimidant pour un investisseur débutant.

L’immobilier est une activité difficile et le terrain est parsemé de mines terrestres qui peuvent oblitérer vos rendements. C’est pourquoi il est important de faire des recherches détaillées avant de vous plonger dedans afin de connaître tous les avantages et les inconvénients de l’investissement immobilier. Voici les éléments les plus importants à prendre en compte lorsque vous recherchez un immeuble à revenus.

Commencer votre recherche

Commencez votre recherche d’une propriété par vous-même avant d’amener un professionnel dans le tableau. Un agent peut vous pousser à acheter avant que vous ayez trouvé l’investissement qui vous convient le mieux. Et pour trouver cet investissement, il vous faudra des compétences de détective et un peu de cuir à chaussures.

Faire cette recherche vous aidera à réduire plusieurs caractéristiques clés que vous voulez pour votre propriété – comme le type, l’emplacement, la taille et les commodités. Une fois que vous avez fait cela, alors vous pouvez vouloir un agent immobilier pour vous aider à compléter l’achat.

Vos options d’emplacement seront limitées par le fait que vous avez l’intention de gérer activement la propriété ou d’embaucher quelqu’un d’autre pour le faire pour vous. Si vous avez l’intention de la gérer activement vous-même, vous ne voulez pas d’une propriété qui soit trop éloignée de votre lieu de résidence. Si vous allez obtenir une société de gestion de propriété pour s’en occuper, la proximité est moins un problème.

Les 10 principales caractéristiques à considérer

Passons en revue les 10 principales choses que vous devriez considérer lors de la recherche de la bonne propriété locative.

1. Quartier

Le quartier dans lequel vous achetez déterminera les types de locataires que vous attirez et votre taux d’inoccupation. Si vous achetez près d’une université, il y a de fortes chances que les étudiants dominent votre bassin de locataires potentiels et vous pourriez avoir du mal à remplir les logements vacants chaque été. Sachez que certaines villes tentent de décourager les conversions locatives en imposant des frais de permis exorbitants et en accumulant les formalités administratives.

2. Taxes foncières

Les taxes foncières varieront probablement beaucoup dans votre région cible, et vous voulez être conscient de combien vous perdrez. Des taxes foncières élevées ne sont pas toujours une mauvaise chose – dans un excellent quartier qui attire des locataires à long terme, par exemple, mais il existe des endroits peu attrayants qui ont également des taxes élevées.

Le bureau d’évaluation de la municipalité aura toutes les informations sur les taxes dans les dossiers, ou vous pouvez parler aux propriétaires de la communauté. Assurez-vous de savoir si des augmentations de l’impôt foncier sont probables dans un avenir proche. Une ville en détresse financière peut augmenter les taxes bien au-delà de ce qu’un propriétaire peut raisonnablement demander en loyer.

3. Écoles

Considérez la qualité des écoles locales si vous avez affaire à des maisons de taille familiale. Bien que vous soyez surtout préoccupé par le flux de trésorerie mensuel, la valeur globale de votre propriété locative entre en jeu lorsque vous finissez par la vendre. S’il n’y a pas de bonnes écoles à proximité, cela peut affecter la valeur de votre investissement.

4. La criminalité

Personne ne veut vivre à côté d’un point chaud d’activité criminelle. La police locale ou la bibliothèque publique devraient avoir des statistiques précises sur la criminalité dans les quartiers. Vérifiez les taux de vandalisme, de crimes graves et de délits mineurs, et n’oubliez pas de noter si l’activité criminelle est en hausse ou en baisse. Vous pouvez également vous renseigner sur la fréquence de la présence policière dans votre quartier.

5. Marché de l’emploi

Les endroits où les possibilités d’emploi augmentent attirent plus de locataires. Pour connaître le classement d’une zone spécifique en matière de disponibilité des emplois, consultez le Bureau américain des statistiques du travail (BLS) ou visitez une bibliothèque locale. Si vous voyez l’annonce d’une grande entreprise qui s’installe dans la région, vous pouvez être sûr que les travailleurs à la recherche d’un endroit où vivre vont affluer. Cela peut entraîner une hausse ou une baisse des prix des logements, selon le type d’entreprise concerné. Vous pouvez supposer que si vous souhaitez avoir cette entreprise dans votre cour, vos locataires le feront aussi.

6. Commodités

Visitez le quartier et vérifiez les parcs, les restaurants, les salles de sport, les cinémas, les liaisons de transport public et tous les autres avantages qui attirent les locataires. La mairie peut avoir de la documentation promotionnelle qui peut vous donner une idée de l’endroit où se trouve le meilleur mélange d’équipements publics et de propriété privée.

7. Développement futur

Le service municipal de planification aura des informations sur les développements ou les plans qui ont déjà été zonés dans la zone. S’il y a beaucoup de construction en cours, c’est probablement une bonne zone de croissance. Faites attention aux nouveaux développements qui pourraient faire baisser le prix des propriétés environnantes. De nouveaux logements supplémentaires pourraient également faire concurrence à votre propriété.

8. Nombre d’inscriptions et de vacances

Si un quartier a un nombre inhabituellement élevé d’inscriptions, cela peut signaler un cycle saisonnier ou un quartier en déclin – vous devez trouver lequel. Dans les deux cas, des taux d’inoccupation élevés obligent les propriétaires à baisser les loyers pour attirer les locataires. Des taux d’inoccupation faibles permettent aux propriétaires d’augmenter les loyers.

9. Loyers moyens

Les revenus locatifs seront votre pain et votre argent, vous devez donc connaître le loyer moyen de la région. Assurez-vous que toute propriété que vous considérez peut supporter un loyer suffisant pour couvrir votre paiement hypothécaire, les taxes et les autres dépenses. Faites des recherches suffisamment approfondies sur la région pour savoir où elle pourrait se diriger dans les cinq prochaines années. Si vous pouvez vous permettre la région maintenant, mais que les taxes devraient augmenter, une propriété abordable aujourd’hui pourrait signifier la faillite plus tard.

10. Catastrophes naturelles

L’assurance est une autre dépense que vous devrez soustraire de vos rendements, alors vous devez savoir exactement combien cela va vous coûter. Si une région est sujette aux tremblements de terre ou aux inondations, les coûts de la couverture d’assurance peuvent gruger votre revenu locatif.

S’informer

Les sources officielles sont excellentes, mais vous devrez parler aux voisins pour obtenir le vrai scoop. Parlez aussi bien aux locataires qu’aux propriétaires. Les locataires seront beaucoup plus honnêtes sur les aspects négatifs d’un quartier car ils n’ont pas d’investissement dans celui-ci. Visitez le quartier à différentes heures et différents jours de la semaine pour voir vos futurs voisins en action.

Choisir une propriété

La meilleure propriété d’investissement pour les débutants est généralement une maison unifamiliale ou un condominium. Les condos nécessitent peu d’entretien car l’association de copropriétaires s’occupe des réparations extérieures, vous laissant vous occuper de l’intérieur. Les condos, cependant, ont tendance à recueillir des loyers plus bas et s’apprécient plus lentement que les maisons unifamiliales.

Les maisons unifamiliales ont tendance à attirer des locataires à plus long terme. Les familles ou les couples sont parfois considérés comme de meilleurs locataires que les célibataires, car il existe une perception selon laquelle les familles pourraient être financièrement stables et payer le loyer régulièrement.

Quand vous avez réduit le voisinage, recherchez une propriété avec un potentiel d’appréciation et une bonne projection de flux de trésorerie. Vérifiez les propriétés qui sont plus chères que ce que vous pouvez vous permettre, ainsi que celles qui sont à votre portée. Les biens immobiliers se vendent souvent en dessous de leur prix d’inscription.

Pour le potentiel d’appréciation, recherchez une propriété qui – avec quelques changements cosmétiques et des rénovations mineures – attirerait des locataires capables de payer des loyers plus élevés. Cela augmentera également la valeur de la propriété si vous choisissez de la vendre après quelques années.

Bien sûr, pour assurer une entreprise rentable, il est important d’acheter une propriété à un prix raisonnable. La recommandation pour une propriété locative est de ne pas payer plus de 12 fois le loyer annuel que vous vous attendez à obtenir.

Détermination du loyer

Comment le loyer potentiel est-il déterminé ? Vous allez devoir faire une estimation éclairée. Ne vous laissez pas emporter par des hypothèses trop optimistes. Fixer un loyer trop élevé et se retrouver avec un logement vide pendant des mois entame rapidement le bénéfice global. Commencez par le loyer moyen du quartier et partez de là. Demandez-vous si votre logement vaut un peu plus ou un peu moins, et pourquoi.

Pour savoir si le chiffre du loyer vous convient en tant qu’investisseur, calculez ce que le bien vous coûtera réellement. Soustrayez votre paiement hypothécaire mensuel prévu, les taxes foncières divisées par 12 mois, les coûts d’assurance divisés par 12, et une allocation généreuse pour l’entretien et les réparations.

Ne sous-estimez pas les coûts d’entretien de la propriété. Ces dépenses dépendent de l’âge de la propriété et de la quantité d’entretien que vous prévoyez de faire vous-même. Un immeuble récent nécessitera probablement moins de travaux qu’un immeuble plus ancien. Un appartement dans une communauté de retraités ne serait probablement pas soumis à la même quantité de dommages qu’un logement universitaire hors campus.

Faire vos propres réparations réduit considérablement les coûts, mais cela signifie aussi être disponible 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 pour les urgences. Une autre option consiste à engager une société de gestion immobilière, qui s’occuperait de tout, des toilettes cassées à la collecte du loyer chaque mois. Attendez-vous à payer environ 10 % du revenu locatif brut pour ce service.

Si tous ces chiffres sortent égaux ou, mieux encore, avec un peu d’argent restant, vous pouvez maintenant demander à votre agent immobilier de soumettre une offre.

Faire l’achat

Les banques ont des exigences de prêt plus strictes pour les propriétés d’investissement que pour les résidences principales. Elles supposent que si les temps sont durs, les gens sont moins enclins à mettre en péril leur maison qu’une propriété commerciale. Soyez prêt à verser un acompte d’au moins 20 à 30 %, plus les frais de clôture. Faites inspecter la propriété en profondeur par un professionnel et demandez à un avocat spécialisé dans l’immobilier de tout examiner avant de signer.

N’oubliez pas de payer une assurance suffisante. L’assurance locataire couvre les biens du locataire, mais le bâtiment lui-même est la responsabilité du propriétaire, et l’assurance peut être plus chère que pour une maison similaire occupée par le propriétaire. Les intérêts hypothécaires, l’assurance et la dépréciation de la propriété sont tous déductibles des impôts jusqu’à un certain montant.

The Bottom Line

Chaque État a de bonnes villes, chaque ville a de bons quartiers, et chaque quartier a de bonnes propriétés. Il faut beaucoup de jeu de jambes et de recherche pour aligner les trois. Lorsque vous finissez par trouver votre propriété locative idéale, gardez vos attentes réalistes, et assurez-vous que vos propres finances sont suffisamment saines pour que vous puissiez attendre que la propriété commence à générer de l’argent.