Etre poursuivi par votre HOA ?

Voici quelques-uns des types de cas pour lesquels nous pouvons vous aider !

Etes-vous poursuivi par votre HOA ?

Que vous ayez été assigné en justice, que vous ayez appris l’existence d’un privilège ou que vous veniez de recevoir une lettre de demande, il n’est jamais trop tôt pour parler avec un avocat de l’HAO pour vous conseiller sur vos droits. Ne l’ignorez pas et n’attendez pas, un avocat d’association de propriétaires peut vous aider !

Tout retard peut entraîner votre HOA et ses avocats à essayer d’ajouter des frais supplémentaires et à votre compte et il y a une chose que notre expérience nous a enseignée : Plus vous attendez, plus il devient difficile de se débarrasser de ces charges et frais. Vous pouvez penser, ou même savoir, qu’ils ont tort, mais ne rien faire n’est jamais une option. Ils finiront très probablement par vous poursuivre en justice et, si vous ne faites rien, ils obtiendront un jugement contre vous.

Il y a de fortes chances que votre association de propriétaires ait engagé un avocat spécialisé dans le recouvrement. Au moment où ils déposent une affaire au tribunal, il n’est pas rare que le grand livre qu’ils montrent au juge comprenne des milliers de dollars de vagues frais de recouvrement, d’honoraires d’avocats et de coûts. Vous pouvez penser que vous êtes à jour ou que vous n’avez qu’un ou deux paiements de retard. Mais ils diront que vous devez beaucoup plus que cela.

Une facette unique de la plupart des jugements de HOA, par opposition à d’autres types de jugements, est ce que nous appelons le chèque en blanc. Les jugements sont censés être pour un montant défini. La plupart des avocats représentant les HOA que nous avons rencontrés, cependant, ajoutent un langage intéressé prétendant s’attribuer les honoraires d’avocats et les coûts encourus pour essayer de collecter le jugement. Les avocats des HOA décident ensuite eux-mêmes des frais supplémentaires qu’ils estiment raisonnables (indice : tous), puis incluent automatiquement ces frais dans le cadre de tout effort de recouvrement sans jamais retourner au tribunal.

Le résultat est qu’un jugement de quelques centaines de dollars se transforme souvent en un jugement de plusieurs milliers de dollars. Même si la loi de l’Arizona interdit expressément à un créancier de jugement tel que la HOA de percevoir des frais contre le propriétaire dans le cadre d’une saisie-arrêt. Un avocat a candidement admis à un propriétaire que le montant du jugement venait d’augmenter parce qu’il devait répondre au téléphone pour dire au propriétaire le solde du jugement.

Cette pratique abusive s’attaque souvent au propriétaire non représenté et à un système judiciaire surchargé et aboutit souvent à ce que la HOA ou ses avocats engagent des milliers de dollars auxquels ils n’ont pas droit. Nous n’avons trouvé aucun autre domaine de la loi où les jugements incluent le droit à des honoraires d’avocats éventuels. Pourtant, cette pratique est si courante que de nombreux juges ne la remettent même pas en question.

Nous croyons à l’intervention précoce.

Nous encourageons fortement chaque propriétaire qui vit dans une HOA à demander par écrit une copie de son grand livre (leur historique de transactions et de paiements) et à nous appeler immédiatement si le grand livre révèle des irrégularités.

Malheureusement, beaucoup des cas que nous voyons sont des jugements par défaut où vous, le propriétaire, ne saviez même pas qu’il y avait une poursuite en premier lieu ! Il est choquant de voir le nombre de poursuites dans lesquelles la HOA dit qu’elle ne peut pas vous trouver. Ils savent où vous habitez, ils vous envoient du courrier tous les mois, et ils sont vos voisins. Mais lorsque l’affaire aboutit au tribunal, la HOA et ses avocats prétendent soudainement qu’ils ne peuvent pas vous trouver, ou disent au tribunal qu’ils ne savent pas où vous vivez, ou vous accusent d’avoir « esquivé » le service parce que vous n’étiez pas chez vous les deux ou trois fois où le huissier a frappé à votre porte.

Tactiques de recouvrement abusives

Un nombre croissant de HOA adoptent la position selon laquelle ils ont le droit de couper l’eau ou d’autres services publics afin de forcer les propriétaires à payer des évaluations, des amendes ou des pénalités. Nous avons rencontré un certain nombre de propriétaires qui ont passé des jours, des semaines et même des mois sans eau, littéralement contraints de payer des milliers de dollars d’amendes, de frais et d’honoraires d’avocats non payés afin d’avoir les services de base nécessaires pour vivre. Nous ne croyons pas que ce soit un pouvoir accordé aux HOA, soit en vertu de la loi de l’Arizona ou des documents de gouvernance d’un HOA et que le HOA qui exerce ce pouvoir agit en dehors de la loi et s’expose à une responsabilité potentielle. Ce n’est qu’un exemple où il est important de connaître vos droits de propriétaire contre votre HOA, et d’obtenir un avocat HOA dès que possible.

Une autre tendance commune est le procès en série, où la HOA poursuit un propriétaire pour des évaluations ou des amendes impayées, obtient un jugement qui comprend les honoraires d’avocats et les frais de justice, puis poursuit plus tard pour des montants supplémentaires, y compris le jugement antérieur dans le deuxième jugement. La deuxième poursuite vise souvent à saisir le bien, mais doit inclure les évaluations antérieures afin d’atteindre le seuil de saisie. Il s’agit souvent d’un double jeu, d’une recherche de forum et d’un exercice inapproprié du pouvoir de forclusion après avoir déjà choisi un recours de non-forclusion. Il semble également être une pratique courante d’inclure les frais d’avocats non accordés dans le procès précédent dans le deuxième procès, obtenant ainsi une deuxième morsure pour récupérer les frais qu’un tribunal a refusé d’accorder.

Selective Enforcement

C’est lorsque la HOA approuve un changement de conception particulier pour tout le monde sauf vous. Ou elle refuse de vous accorder les mêmes droits et privilèges qui ont été étendus à des dizaines d’autres propriétaires.

Par exemple :

• Vous possédez un véhicule récréatif et vous voulez le garer dans votre cour arrière et la HOA, bien qu’elle permette à d’autres de garer des véhicules récréatifs dans leur cour arrière, refuse de vous offrir la même option et, au lieu de cela, vous impose d’innombrables amendes, vous envoie de nombreuses lettres de cessation et de désistement et menace de demander une injonction contre vous au tribunal si vous ne le retirez pas de la communauté.

• Ou la HOA refuse de vous accorder la permission d’installer une piscine dans votre cour arrière, mais tous vos voisins ont installé des piscines dans leur cour arrière.

• Ou la HOA adopte une règle visant spécifiquement à vous cibler, vous ou votre propriété.

Les exemples sont infinis. Bien que la HOA ait le pouvoir d’appliquer les règles et règlements valablement adoptés, elle ne peut pas appliquer ces règles de manière déraisonnable ou sélective. Cela peut être est une défense puissante à toute action d’application de la HOA.

Défense de forclusion

Si vous êtes poursuivi par votre HOA, ces poursuites peuvent impliquer juste une demande de jugement d’argent, que les avocats de la HOA peuvent essayer de collecter en saisissant votre salaire ou un compte bancaire, ou ils peuvent demander un juge pour forcer la vente de votre propriété pour payer leur facture. Nous fournissons une défense contre les saisies de HOA.

Le droit d’une HOA de saisir est limité. En général, une HOA ne peut pas saisir à moins qu’un propriétaire soit en retard d’un an ou de 1 200 $ dans ses évaluations. Le calcul de ces montants dépend souvent d’une mauvaise application des paiements, du défaut de comptabiliser correctement tous les paiements ou d’une description intéressée de ce qui constitue une « évaluation ». Dans un cas particulièrement remarquable, une HOA a facturé au propriétaire des milliers de dollars en honoraires d’avocats, les a appelés « évaluations », puis a lancé une action de saisie fondée uniquement sur le défaut de paiement des honoraires d’avocats. Nous avons eu la chance dans ce cas, comme dans beaucoup de nos cas, d’arrêter la forclusion.

Nous ne suggérons pas que toutes les actions de forclusion, ou même une majorité des actions de forclusion déposées, souffrent de défauts aussi évidents. Mais malheureusement, toutes les actions de forclusion ne sont pas conformes à la loi. En outre, si vous avez eu la malchance de prendre du retard dans vos évaluations, il existe des stratégies pour éviter la perte de votre maison tout en remplissant vos obligations envers votre HOA.

Votre HOA peut, et va, se saisir de votre maison si on lui en donne l’occasion. LE FAIT QUE VOUS AYEZ UNE HYPOTHÈQUE OU QUE VOUS PUISSEZ MÊME ÊTRE EN PENDANT VOTRE PRÊT N’ARRÊTERA PAS LE TRAIN DE LA FORECLOSURE.

La Loi sur les pratiques équitables de recouvrement des créances

La Loi sur les pratiques équitables de recouvrement des créances (« FDCPA ») protège les individus contre les pratiques abusives, trompeuses et déloyales de recouvrement des créances. Elle interdit à un collecteur de dettes d’utiliser des représentations trompeuses, mensongères ou fausses dans le cadre du recouvrement de dettes. Il interdit en outre l’utilisation de moyens injustes ou déraisonnables pour recouvrer des dettes, y compris la tentative de recouvrer des dettes auxquelles l’agent de recouvrement n’a pas légalement droit.

La FDCPA exige également qu’un agent de recouvrement fournisse les informations suivantes au consommateur dans les cinq jours suivant la communication initiale à un consommateur, sauf si ces informations sont contenues dans la communication initiale :

1. Le montant de la dette

2. Le nom du créancier à qui la dette est due

3. Une déclaration selon laquelle, à moins que le consommateur, dans les trente jours suivant la réception de l’avis, ne conteste la validité de la dette, ou toute partie de celle-ci, la dette sera présumée valide par l’agent de recouvrement ; (4) une déclaration selon laquelle, si le consommateur avise par écrit l’agent de recouvrement dans le délai de trente jours que la dette, ou une partie de celle-ci, est contestée, l’agent de recouvrement obtiendra une vérification de la dette ou une copie d’un jugement rendu contre le consommateur et une copie sera envoyée au consommateur par l’agent de recouvrement ; et (5) une déclaration selon laquelle, sur demande écrite du consommateur dans le délai de trente jours, l’agent de recouvrement fournira au consommateur le nom et l’adresse du créancier initial, s’il est différent du créancier actuel.

Les violations de la FDCPA peuvent inclure le fait de vous appeler avant 8 heures du matin ou après 21 heures, d’appeler des tiers plus d’une fois pour essayer de vous localiser ou de leur dire qu’ils tentent de recouvrer une dette, d’essayer de recouvrer une dette qui n’est pas valide (par ex, vous avez déjà payé la dette ou elle est prescrite), proférer des menaces ou laisser entendre que vous pourriez aller en prison pour non-paiement, et menacer de prendre des mesures qu’ils ne peuvent légalement pas prendre.

Une réclamation en vertu de la FDCPA peut être présentée individuellement ou en tant que recours collectif. Les dommages-intérêts pour les actions individuelles en vertu de la FDCPA peuvent inclure des dommages réels, des dommages-intérêts légaux d’un montant ne dépassant pas 1 000 $, les honoraires d’avocats et les coûts. Les dommages-intérêts pour les actions collectives peuvent inclure des dommages réels, des dommages-intérêts légaux d’un montant ne dépassant pas le moindre de 500 000 $ ou 1 % de la valeur nette de l’agent de recouvrement, les honoraires d’avocats et les coûts.

Saisies abusives

La saisie-arrêt est la pratique consistant à saisir les fonds en possession d’un tiers pour payer un jugement. L’une des pratiques les plus courantes consiste à saisir le salaire d’un propriétaire directement auprès de son employeur. La loi de l’Arizona autorise la saisie-arrêt d’un montant allant jusqu’à 25 % du salaire. La loi de l’Arizona contrôle strictement le droit de saisie-arrêt et il peut s’agir d’un outil puissant pour le recouvrement d’un jugement.

Selon notre expérience, les AHO abusent régulièrement du processus de saisie-arrêt, percevant souvent bien plus que le montant nominal du jugement.

Liens illicites

Vous avez découvert un privilège enregistré contre votre propriété qui, selon vous, n’est pas valide, soit parce qu’il est plus élevé que ce que vous croyez devoir, soit parce que vous ne reconnaissez pas l’individu ou l’entité qui a enregistré le privilège contre votre propriété, soit parce que la partie qui enregistre le privilège n’a pas suivi les procédures appropriées pour obtenir un privilège valide. La loi de l’Arizona permet à un propriétaire de biens immobiliers de déposer une action spéciale pour supprimer un privilège injustifié et de récupérer des dommages et des honoraires d’avocat si l’autre partie n’accepte pas sa suppression.

Fraude à la consommation

Des particuliers sont victimes de fraude à la consommation chaque année. La fraude à la consommation est une tromperie, un acte ou une pratique déloyale, une fausse représentation, une dissimulation ou une promesse en rapport avec la vente d’une « marchandise ». Le terme « marchandise », tel qu’il est utilisé dans la loi sur la fraude à la consommation de l’Arizona, comprend tous les biens, biens incorporels, biens immobiliers ou services. La Californie et d’autres États ont des lois similaires sur la fraude à la consommation.

Il y a tellement de raisons pour lesquelles vous, en tant que propriétaire, devez connaître vos droits contre votre HOA et parler avec un avocat spécialisé en HOA immédiatement ! Nous représentons les individus et les classes de consommateurs contre ceux qui cherchent à profiter injustement d’eux et à violer la loi. Nous représentons les victimes de pratiques commerciales frauduleuses, abusives, sans scrupules et prédatrices.

Si vous pensez être devenu une victime de votre HOA ou si votre HOA abuse de son pouvoir, veuillez contacter comme. Nos avocats d’association de propriétaires veulent s’assurer que vous êtes clair sur vos droits de propriétaire contre HOA. Nous nous soucions sincèrement de votre bien-être et voulons nous assurer que vous, votre famille et votre propriété sont légalement couverts dès que possible. Nous sommes le groupe d’avocats d’Arizona spécialisés dans les saisies de HOA qui défendent le propriétaire et NON l’association, prêts à poursuivre votre HOA et à combattre les amendes de HOA.