Cet article examine les différentes exigences pour devenir gestionnaire immobilier en Californie.
Le gestionnaire immobilier est un titre utile qu’un agent peut ajouter à son portefeuille. L’un des rares emplois à l’abri de la récession dans l’immobilier, les gestionnaires immobiliers sont toujours en demande pour gérer les opérations des unités de location.
Qu’est-ce qu’il faut pour devenir un gestionnaire immobilier en Californie ?
Avant qu’une personne puisse devenir un gestionnaire immobilier, il y a de nombreuses lois de l’État avec lesquelles elle doit se familiariser. Un employé embauché pour aider un courtier dans la location et la location d’unités résidentielles peut être soit :
- licencié ; ou
- non licencié.
Gestionnaires immobiliers non licenciés
Les tâches administratives et non discrétionnaires effectuées par un employé d’un courtier qui gère des hôtels ou des complexes d’appartements sont exemptées des exigences de licence immobilière tant que l’employé est sous la supervision et le contrôle d’un courtier.
Les employés non licenciés peuvent exercer des fonctions liées aux locataires dans les locations d’appartements et de vacances, notamment :
- faire visiter les unités de location et les installations aux locataires potentiels;
- fournir aux locataires potentiels des renseignements sur les taux de loyer et les dispositions des contrats de location et de bail ;
- fournir aux locataires potentiels des formulaires de demande de location et répondre aux questions concernant leur remplissage ;
- accepter les frais de vérification des locataires ;
- accepter les baux et les contrats de location signés par les locataires ; et
- accepter les loyers et les dépôts de garantie.
En outre, un propriétaire de biens immobiliers productifs de revenus n’a pas besoin d’une licence de courtier immobilier pour opérer en tant que principal. Le propriétaire-exploitant n’agit pas pour le compte de quelqu’un d’autre en tant qu’agent lorsqu’il gère sa propre propriété.
La gestion des immeubles d’habitation a des règles de licence spéciales qui distinguent les gestionnaires résidents des gestionnaires de biens non résidents. Les complexes d’appartements de 16 unités ou plus sont tenus d’avoir un gestionnaire résident.
Un gestionnaire résident est employé soit par le propriétaire, la société de gestion immobilière ou le courtier qui gère l’immeuble ou le complexe d’appartements. Le gestionnaire résident vit sur les lieux comme une exigence de leur emploi. Un gestionnaire résident et ses employés n’ont pas besoin d’une licence immobilière pour gérer le complexe d’appartements.
Bien qu’il existe de nombreuses activités qu’un gestionnaire immobilier sans licence puisse effectuer, de nombreux propriétaires et courtiers recruteurs préfèrent que leurs gestionnaires immobiliers soient titulaires d’une licence. Lorsque leur gestionnaire immobilier est agréé, l’employeur n’a pas besoin de se préoccuper de la répartition des tâches entre les activités agréées et non agréées.
Quand une licence est nécessaire pour gérer une propriété
D’autre part, une personne ou une société doit détenir une licence de courtier si elle effectue ou offre d’effectuer l’un des services suivants au nom d’une autre personne en échange d’une rémunération :
- inscription de biens immobiliers à louer ou à donner en location;
- marketing de la propriété pour trouver des locataires potentiels;
- inscription de locataires potentiels pour la location ou le bail de biens immobiliers ;
- localiser des biens à louer ou à donner en location;
- vendre, acheter ou échanger des intérêts locatifs existants dans des biens immobiliers;
- gérer des biens productifs de revenus ; ou
- collecter des loyers auprès des locataires de biens immobiliers.
Une personne employée par un courtier pour effectuer l’un des services ci-dessus doit être titulaire d’une licence délivrée par le California Department of Real Estate (DRE), soit en tant que courtier, soit en tant qu’agent commercial employé et supervisé par un courtier.
En outre, certaines de ces tâches peuvent être divisées et réparties entre un gestionnaire immobilier et un agent de location. L’inscription d’un bien à la location ou au bail et la localisation de locataires potentiels peuvent être réservées uniquement à un agent de location, tandis qu’un gestionnaire immobilier peut superviser davantage les opérations quotidiennes de la location.
Certaines fonctions qui requièrent une licence et qui peuvent être exercées par un gestionnaire immobilier comprennent la perception des loyers et la gestion des opérations des biens productifs de revenus. Par conséquent, un gestionnaire immobilier qui détient une licence d’ERD est mieux placé pour remplir les fonctions d’un gestionnaire régulier ainsi que d’un agent de location.
Note de la rédaction – Au moment où nous écrivons ces lignes, l’Assemblée de la Californie étudie un projet de loi qui obligerait tous les propriétaires et gestionnaires immobiliers à suivre un cours et à réussir un programme de certificat, à renouveler tous les deux ans. Restez à l’écoute des développements.
Base de connaissances des gestionnaires immobiliers
Il n’y a actuellement aucun certificat ou désignation de gestionnaire immobilier requis en Californie pour effectuer des activités de gestion immobilière nécessitant une licence. Mais il y a des domaines spécifiques du droit immobilier que les gestionnaires immobiliers doivent apprendre pour réussir et rester du bon côté de la loi. Les domaines que les gestionnaires immobiliers doivent connaître comprennent :
- les lois sur le logement équitable;
- la sélection des locataires ; et
- les contrats de location.
La sélection des locataires est importante pour éviter la perte de biens et de loyers. Les paiements de loyer manqués et les dommages à la propriété sont les deux principaux problèmes à éviter en filtrant les locataires responsables et qualifiés.
Mais lors de la sélection des locataires pour assurer le paiement en temps opportun et l’occupation responsable de la propriété, il est important d’éviter de violer la loi sur le logement équitable.
Par exemple, en Californie, il est illégal pour les propriétaires de faire de la discrimination basée sur :
- l’âge;
- l’ascendance;
- la couleur;
- le handicap;
- les informations génétiques;
- l’origine nationale;
- l’état civil ;
- condition médicale;
- race;
- religion;
- sexe (y compris le genre et l’identité de genre);
- grossesse ; ou
- orientation sexuelle.
Note de la rédaction – Une exception à la règle de l’âge existe pour les logements réservés aux personnes âgées. Un projet est qualifié de logement pour personnes âgées s’il est occupé uniquement par des personnes âgées de 62 ans et plus.
Par conséquent, un propriétaire ne peut utiliser des critères discriminatoires pour :
- disqualifier des locataires potentiels;
- refuser de louer un logement;
- imposer des charges locatives différentes ; ou
- évincer des locataires ou leurs invités.
De plus, il est interdit à un propriétaire d’amener un locataire à quitter son logement en menaçant de divulguer son statut d’immigration ou de citoyenneté (ou celui d’une personne associée au locataire).
Lisez-en plus sur les lois sur le logement équitable ici.
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