Comprendre les baux immobiliers commerciaux demande une attention particulière aux détails. Les gens vont souvent catégoriser un bail comme étant soit un bail triple net, soit un bail à service complet (brut). En réalité, la plupart des contrats de location se situent quelque part au milieu de ce spectre, où le propriétaire et le locataire paient chacun une partie des frais d’exploitation. Ces types de contrats de location sont communément appelés baux bruts modifiés. Dans cet article, nous allons examiner de plus près ce que vous devez savoir sur le bail brut modifié.
Qu’est-ce qu’un bail brut modifié?
Un bail brut modifié est défini comme une structure de bail où le propriétaire et le locataire sont tous deux responsables du paiement des dépenses d’exploitation d’une propriété. Les frais d’exploitation spécifiques payés par un locataire ou un propriétaire dans le cadre d’un bail brut modifié peuvent varier et varient effectivement beaucoup. Cette variation est due aux conditions du marché et aux négociations entre le locataire et le propriétaire. À ce titre, la seule façon de comprendre qui est responsable du paiement des dépenses spécifiques est de lire attentivement le contrat de bail.
Le spectre des baux immobiliers commerciaux
Il existe deux types de base de baux immobiliers commerciaux : les baux nets absolus et les baux bruts absolus. Avec un bail net absolu, toutes les dépenses d’exploitation de la propriété sont payées par le locataire. Dans le cas d’un bail brut absolu, toutes les dépenses d’exploitation du bien sont payées par le propriétaire. Tous les autres contrats de location se situeront quelque part au milieu et sont communément appelés baux bruts modifiés.
Vous devez lire le contrat de location
La partie la plus importante de la compréhension des baux immobiliers commerciaux est que la seule façon de comprendre un bail immobilier commercial est de lire réellement le contrat. Bien que des termes descriptifs tels que bail brut, bail net, bail double net et bail brut modifié puissent constituer un bon point de départ pour comprendre la structure de base du bail, ils ne remplacent pas la lecture du contrat de bail lui-même. Ceci est important car ces termes descriptifs du bail peuvent prendre différentes significations selon la personne à qui vous parlez ou la partie du monde où vous vous trouvez.
Exemples de bail brut modifié
Le bail brut modifié est un terme appliqué à un bail où les dépenses sont à la fois la responsabilité du propriétaire et du locataire. Bien que toutes les dépenses puissent faire l’objet d’une négociation entre le propriétaire et le locataire, les dépenses couramment négociées comprennent les impôts fonciers, l’assurance de la propriété, l’entretien des parties communes (MAC), les services publics et les réparations structurelles.
Quand il s’agit de savoir lesquelles de ces dépenses sont remboursées par le locataire au propriétaire, il existe une variété de structures de recouvrement qui sont utilisées.
Dans un contrat de location de base, le locataire pourrait simplement payer sa part proportionnelle de toutes les dépenses d’exploitation. Par exemple, supposons qu’un locataire occupe un espace de 10 000 pieds carrés dans un immeuble de 100 000 pieds carrés. Cela signifie que la part proportionnelle du locataire est de 10 000/100 000 ou 10 %. Si les dépenses totales de l’immeuble étaient de 1 000 000 $ et que le locataire remboursait sa part au prorata de toutes les dépenses de l’immeuble, alors le locataire devrait 10 % x 1 000 000 $, soit 100 000 $.
Parfois, le locataire pourrait payer sa part au prorata de certaines dépenses tout en payant un montant fixe par pied carré pour d’autres dépenses. Par exemple, le locataire pourrait payer sa part proportionnelle de l’impôt foncier et de l’assurance et aussi contribuer 1 $/pied carré par an pour les réparations structurelles.
Dans des structures de remboursement plus compliquées, les locataires pourraient avoir un arrêt de dépenses sur des dépenses individuelles ou même sur des groupes de dépenses. Avec un arrêt des dépenses, le propriétaire paiera la dépense jusqu’à un certain montant (le montant « stop »). Par exemple, avec un arrêt des dépenses de 2,00 $/SF, le propriétaire paiera jusqu’à 2,00 $/SF de la dépense. Tout ce qui dépasse 2,00 $/SF serait alors la responsabilité du locataire.
Pour les dépenses individuelles, cela est assez simple. Cependant, il n’est pas rare que les arrêts de dépenses s’appliquent à des groupes entiers de dépenses plutôt qu’à chaque dépense individuelle. Cette distinction est importante et peut souvent prêter à confusion, car le montant dû par le locataire dans chaque scénario pourrait être différent.
Par exemple, si un arrêt de dépenses de 1 $/SF est appliqué à un groupe entier de dépenses (c’est-à-dire les dépenses d’entretien de l’aire commune), le remboursement interviendra dès que la somme de toutes les dépenses de ce groupe dépassera le montant de l’arrêt. D’autre part, si le même arrêt de dépenses de 1 $/SF s’appliquait à chaque dépense individuelle, alors l’arrêt de dépenses se déclencherait pour chaque dépense individuelle plutôt que pour la somme de toutes les dépenses.
Regardons un exemple rapide. Supposons que nous ayons un immeuble de 100 000 pieds carrés avec les dépenses suivantes :
- Impôts fonciers – 100 000 $
- Assurance – 25 000 $
Si ces deux dépenses faisaient partie d’un groupe de dépenses et qu’un arrêt de dépenses de 1 $/PF était appliqué à notre groupe de dépenses, alors le locataire rembourserait sa part proportionnelle du montant dépassant l’arrêt de dépenses. Dans ce cas, les dépenses totales sont de 125 000 $ et la superficie du bâtiment est de 100 000 pieds carrés, donc les dépenses totales par pied carré sont de 1,25 $. Cela signifie que le locataire paierait l’excédent par rapport à l’arrêt de dépenses de 1 $/pied carré, ce qui dans ce cas est de 0,25 $/pied carré, ou 25 000 $.
Si nous appliquions plutôt l’arrêt des dépenses de 1 $/PF à chaque dépense individuelle (et non au groupe entier), nous obtiendrions les montants de dépenses par pied carré suivants :
- Impôts fonciers – 100 000 $ / 100 000 = 1 $/PF
- Assurance – 25 000 $ / 100 000 = 0.25/SF.
Puisqu’aucune des deux dépenses individuelles ne dépasse le montant d’arrêt des dépenses de 1 $/SF, le locataire aurait 0 $ en remboursements.
Comme vous pouvez le voir, clarifier si les dépenses sont regroupées ou non à des fins de remboursement est important. C’est pourquoi il est essentiel de lire le bail si vous voulez comprendre pleinement la structure de remboursement d’un bail.
Ce ne sont là que quelques exemples de structures de remboursement de bail brut modifié. Les structures de remboursement peuvent varier et varient effectivement beaucoup. Les structures de recouvrement pourraient inclure d’autres caractéristiques telles que des plafonds, des planchers, des frais d’administration, des exigences pour les locataires auxiliaires de rembourser après qu’un locataire principal paie d’abord un montant forfaitaire, des règles compliquées pour la façon dont les zones de bâtiment sont mesurées à des fins de remboursement, etc. Notre logiciel Proforma permet de modéliser facilement les flux de trésorerie avec ces types de structures de remboursement complexes. Mais encore une fois, la leçon la plus importante à retenir est de toujours lire le bail.
Bail brut modifié par rapport à l’année de base
Dans nos exemples ci-dessus, nous avons passé en revue une structure de remboursement qui comprenait un arrêt des dépenses. Parfois, les arrêts de dépenses utilisent un montant spécifique tel qu’un chiffre en dollars par pied carré. D’autres fois, les arrêts de dépenses utilisent un montant de l’année de base et sont souvent appelés un arrêt de l’année de base.
L’arrêt de l’année de base fonctionne de la même manière que nos exemples d’arrêt de dépenses ci-dessus, avec une différence clé. La différence entre un arrêt des dépenses et un arrêt de l’année de base est qu’un arrêt de l’année de base utilise simplement le montant des dépenses de l’année de base du bail. Par exemple, si les dépenses durant l’année de base du bail étaient de 100 000 $ et que l’ensemble de notre immeuble avait une superficie de 10 000 pieds carrés, le montant des dépenses de l’année de base serait simplement de 100 000 $ ou 10 $/pied carré. Au cours de toutes les années suivantes, le locataire serait responsable de payer sa part des dépenses supérieures à ce montant de l’année de base.
Comment définit-on l’année de base ? Cela dépend, et la seule façon d’en être sûr est de lire le bail. Cependant, l’année de base suit généralement l’année civile au cours de laquelle le bail commence. Par exemple, si un bail commence en juin 2020, alors l’année de base serait l’année civile 2020 entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2020.
Parfois, l’année de base est définie comme la première année réelle du bail des locataires. Dans ce cas, ce serait le 1er juin 2020 – 31 mai 2021. Cependant, avec les immeubles à locataires multiples, cela devient encombrant à suivre et, par conséquent, les propriétaires utilisent souvent simplement une année de base calendaire.
Bail brut modifié vs bail triple net (NNN)
Un bail triple net est une structure de bail où le locataire est responsable du paiement de toutes les dépenses d’exploitation associées à une propriété. Les baux triple net sont courants avec les grandes propriétés à locataire unique telles que les chaînes de restaurants nationales et sont populaires parce qu’ils offrent un investissement clé en main.
Comme nous l’avons vu tout au long de cet article, le bail brut modifié est une structure de bail où le propriétaire et le locataire partagent tous deux le coût des dépenses d’exploitation. Le bail brut modifié a tendance à être beaucoup plus compliqué qu’un bail triple net. C’est en grande partie parce que les structures de remboursement dans le cadre d’un bail brut modifié peuvent varier considérablement et peuvent être lourdes à comprendre.
Bail brut modifié vs bail brut ou bail à service complet
Le bail à service complet ou brut est une structure de bail où le propriétaire paie toutes les dépenses d’exploitation de la propriété. Les baux bruts ont tendance à être la structure de bail la plus simple à comprendre pour le locataire parce que le locataire n’est pas responsable des dépenses d’exploitation.
Ceci est en contraste avec un bail brut modifié qui est lorsque le locataire et le propriétaire partagent tous deux la responsabilité de payer les dépenses d’exploitation de la propriété. Comme nous l’avons vu ci-dessus, les structures de remboursement qui définissent comment et quand le locataire rembourse le propriétaire peuvent se compliquer rapidement et devenir difficiles à comprendre.
La question de savoir si un bail immobilier commercial est un bail brut ou un bail brut modifié dépendra largement des conditions du marché. Bien sûr, la seule façon de comprendre quel type de bail vous avez, et surtout qui paie pour quoi (et quand), est de lire le contrat de bail réel.
Conclusion
Dans cet article, nous avons discuté du bail brut modifié. Nous avons défini le bail brut modifié, nous l’avons comparé à tous les autres types de bail immobilier commercial, puis nous avons parcouru plusieurs exemples de structures de remboursement qui pourraient être utilisées dans le cadre d’un bail brut modifié. Enfin, nous avons comparé et contrasté le bail brut modifié à d’autres types de baux populaires, notamment le bail brut et le bail triple net.