En avril 2014, les règles de la revue du marché hypothécaire de la Financial Conduct Authority sont entrées en vigueur, conçues pour s’assurer que les gens ne prennent qu’une hypothèque qu’ils peuvent se permettre, et pour empêcher les pratiques de prêt irresponsables.
Les règles signifient que votre demande d’hypothèque pourrait prendre plus de temps à remplir et pourrait être plus compliquée. Selon Gary Festa, directeur exécutif de la société de gestion de patrimoine HFM Columbus, l’approbation d’un prêt hypothécaire dépend désormais du contenu de vos relevés bancaires. Les prêteurs vous demanderont trois mois de relevés lorsque vous ferez votre demande.
Mais quels détails rechercheront-ils ?
La première chose que les prêteurs recherchent, ce sont les découverts dans votre historique récent (même s’ils sont autorisés, ou dans des limites convenues à l’avance). Il pourrait bien y avoir des questions sur les dépenses d’anniversaire, de Noël et de vacances aussi – ce sont des occasions où les dépenses augmentent généralement, et les cartes de crédit peuvent souvent entrer dans le mélange.
Festa dit : « Un prêteur voudra voir des cartes de crédit propres et entièrement payées, qui sont utilisées pour acheter une large gamme de produits et de services, plutôt que simplement des repas ou des vacances. Ceci dit, une carte avec une limite énorme, ou une carte à 0 % que vous utilisez rarement, pourrait être considérée comme une exposition au risque inutile par certains prêteurs. Ne contractez en aucun cas un prêt sur salaire. »
Les dépenses discrétionnaires sont un domaine d’intérêt clé pour les prêteurs. Il s’agit notamment des abonnements à des magazines ou à des journaux, des voyages à l’étranger, des adhésions à des passe-temps, des assurances pour animaux de compagnie et des abonnements à des salles de sport.
« Parfois, ces dépenses peuvent être répertoriées comme des débits directs génériques – vérifiez donc vos relevés et assurez-vous que tout départ non spécifique est accompagné d’une note explicative », dit Festa.
« Il est intéressant de noter que je sais que certains prêteurs peuvent traiter un abonnement à une salle de sport avec prudence – ils supposent que c’est un élément que les gens ne couperont pas en période difficile. Il peut être utile de noter dans votre demande que c’est quelque chose dont vous êtes prêt à vous séparer s’il le faut. »
Des paiements réguliers sur un autre compte peuvent être pris comme un demandeur qui maintient un compte bancaire séparé. Il est préférable d’informer le prêteur de ce compte.
Il y a aussi certains types de dépenses que les prêteurs considèrent comme discrétionnaires et que les demandeurs ne peuvent pas faire ; certaines formes d’assurance, par exemple, ou les paiements dans un régime de retraite.
« Vous devriez mettre les dépôts dans un régime de retraite en attente pendant les trois mois précédant votre demande », suggère Festa.
« Beaucoup de prêteurs les déduisent de leur critère d’abordabilité, même s’il s’agit d’une contribution volontaire. »
Les dépenses élevées à certains égards – par exemple, le shopping et les vacances – peuvent être atténuées par des engagements à réduire les dépenses en fonction de votre nouvelle situation, si et quand la demande est approuvée.
« Disons que vous aviez l’habitude de faire des séjours réguliers dans des villes européennes avant votre demande », dit Festa.
« Avec votre nouveau prêt hypothécaire, vous pouvez passer un week-end impair ici et là en Cornouailles, ou à Brighton. Vous aviez peut-être l’habitude de faire vos courses chez Waitrose et M&S, mais vous avez l’intention de faire vos courses chez Lidl et Aldi lorsque vous déménagerez dans votre nouvelle maison. Sans une note expliquant que vous avez l’intention de réduire vos dépenses, un prêteur supposera que vos dépenses précédentes à cet égard sont la norme, et cela pourrait vous coûter cher – alors incluez un engagement dans vos commentaires.
« Un prêteur examinera également les dépenses de « vice ». Cela va de l’alcool et du tabac les soirs de semaine, aux visites de clubs le week-end. Des dépenses de ‘vice’ élevées pourraient être considérées comme une indication qu’un demandeur manque de discipline monétaire. Une succession de retraits d’argent liquide, échelonnés au cours d’une même nuit, est un indice courant. Cela sera considéré comme la preuve qu’un demandeur peut dépenser de manière irresponsable lorsqu’il est sous l’influence présumée. »
De telles dépenses seront considérées sous un jour particulièrement défavorable si un demandeur n’a pas effectué de paiements de factures ou s’est placé en territoire de découvert au cours de la même période.
Si vos relevés révèlent des dépenses élevées dans les pubs au cours d’un seul mois – et que cela est attribuable à un événement ponctuel – incluez une note dans votre demande expliquant pourquoi il en est ainsi. Mettez-le en contraste avec l’absence de dépenses comparables au cours des autres mois, et invitez le prêteur à faire une « moyenne » des dépenses sur la période de trois mois.
Les jeux et paris entrent également dans cette catégorie – et ces dépenses seront mal perçues.
« Même si vous ne dépensez « que » 10 £ par mois en paris, cela envoie les pires signaux possibles », dit Festa.
« J’ai rencontré une personne bizarre qui pensait que ses gains de jeu seraient perçus positivement par un prêteur – mais même un record de gains entièrement sans tache suggérera un manque de maîtrise de soi. »
Il est également important de noter que les prêteurs emploient des « indicateurs de plausibilité » ; des baromètres basés sur des projections de dépenses moyennes ou typiques à l’échelle nationale, utilisés pour évaluer le caractère raisonnable de certaines dépenses. De nombreux prêteurs utilisent les statistiques sur les habitudes de dépenses moyennes publiées par l’Office of National Statistics (ONS) comme « indicateurs de plausibilité » ; ils rechercheront les cas où les dépenses dans un domaine particulier sont inférieures ou supérieures à la moyenne, et voudront savoir pourquoi.
« Par conséquent, il est judicieux de se familiariser avec les chiffres de l’ONS – et de les comparer à vos propres dépenses. Si vos dépenses mensuelles d’électricité sont inférieures ou supérieures à la moyenne nationale, ajoutez une note expliquant pourquoi. »