Comment former une LLC immobilière

Principes clés

Qu’est-ce qu’une LLC ?
Comment créer une LLC
Les erreurs de LLC à éviter
Foire aux questions sur les LLC immobilières

Quelles sont les erreurs fondamentales que font les investisseurs lorsqu’ils créent une LLC immobilière ?

Investir dans l’immobilier offre de nombreux avantages lucratifs par rapport à d’autres véhicules d’investissement. D’autre part, il peut également exposer les investisseurs immobiliers à des risques et à des pièges dont ils ignoraient l’existence. Cela dit, la formation d’une LLC immobilière (société à responsabilité limitée) est l’une des choses les plus importantes que les investisseurs peuvent faire pour se protéger des interférences extérieures.

Une LLC immobilière est une structure d’entreprise qui vise non seulement à vous protéger contre les poursuites judiciaires si les choses tournent mal, mais aussi à protéger vos actifs personnels tels qu’une maison, un compte bancaire personnel ou des investissements. En formant une SARL immobilière, les investisseurs et leurs entreprises respectées seront considérés comme deux entités distinctes aux yeux du monde des affaires, ce qui contribuera à les protéger contre toute responsabilité personnelle en cas de dette ou de poursuite de l’entreprise. En plus de la protection, une LLC immobilière offre des avantages fiscaux uniques aux investisseurs, ainsi que la flexibilité nécessaire pour répondre aux demandes croissantes de leur entreprise.

Qu’est-ce qu’une LLC immobilière?

Une LLC immobilière est une entité juridique établie qui permet aux investisseurs d’acheter et de posséder des biens immobiliers de manière à les protéger de toute responsabilité personnelle. Cela signifie que l’investisseur achète et vend des biens immobiliers, ainsi que mène d’autres affaires, au nom de la LLC, plutôt qu’en tant qu’individu. En cas de réclamation de la part d’une entité ou d’un individu extérieur, les personnes à l’origine de l’entité peuvent éviter toute responsabilité personnelle. En outre, les propriétaires sont autorisés à établir des LLC individuelles pour chaque propriété distincte, ce qui signifie qu’ils peuvent éviter la responsabilité croisée entre les propriétés.

La LLC immobilière contre l’assurance responsabilité

Si les investisseurs décident que le processus de formation d’une LLC ne vaut pas la protection qu’elle fournira s’ils devaient faire face à un procès, ils peuvent choisir de compter sur l’assurance responsabilité à la place. L’assurance responsabilité civile est une option abordable, mais ces polices peuvent être risquées car elles comporteront des exceptions et des limites à la protection qu’elles offrent. Dans l’ensemble, les LLC deviennent de plus en plus populaires en raison des avantages qu’elles offrent aux investisseurs immobiliers.

Limiter la responsabilité personnelle

L’un des plus grands avantages que les LLC offrent aux investisseurs est une limite à la vulnérabilité personnelle à laquelle ils seraient confrontés si une poursuite était soulevée contre la propriété qu’ils possèdent. Par exemple, si un investisseur est personnellement propriétaire d’une propriété, il serait nommé dans le procès, laissant ses actifs personnels vulnérables dans les procédures juridiques de l’affaire. Cependant, si la propriété est détenue par une SARL, les investisseurs peuvent réduire leur responsabilité personnelle dans un procès. Au lieu de devoir défendre leurs biens personnels, la responsabilité de l’affaire retomberait sur la LLC, créant ainsi une barrière protectrice entre l’investisseur et ses biens personnels.

Comment créer une LLC immobilière en 6 étapes

La création d’une LLC d’investissement immobilier a gagné en popularité au cours de la dernière décennie, notamment en raison des avantages uniques qui ne peuvent être ignorés. La formation d’une LLC immobilière n’est pas difficile ; il s’agit plutôt de faire vos recherches et de vous organiser. Voici un bref aperçu des étapes requises, qui peuvent varier selon l’État.

Recherchez les réglementations de votre État sur la formation d’une LLC.
Chez un nom commercial et effectuez une recherche pour vous assurer qu’il n’existe pas déjà.
Déposer un document « Articles d’organisation » qui peut être trouvé sur la page d’accueil de votre secrétaire d’État.
Créer un accord d’exploitation pour votre LLC, qui décrit comment votre entité sera organisée et gérée.
Recherchez si votre État exige que vous publiiez une intention de dépôt par le biais de votre journal local.
Obtenez toutes les licences et tous les permis d’affaires nécessaires, ainsi que demandez un numéro d’identification fiscale auprès de l’IRS.

Recherche des règlements

La formation d’une LLC variera légèrement d’un État à l’autre, les frais et les règlements étant sujets à changement. La plupart des investisseurs choisissent de se constituer en société dans l’État où ils exercent leur activité, bien que certains optent pour des régions où les lois sur les affaires sont plus « souples », comme le Delaware ou le Nevada. Notez que si vous avez une présence physique ou si vous faites des affaires dans plusieurs États, vous devrez enregistrer une SARL étrangère dans chacun d’entre eux. Le choix de l’État vous appartient entièrement. Veillez simplement à vous renseigner sur le processus avant de vous lancer. Toutes ces informations seront disponibles sur le site Web du secrétaire d’État de votre région.

Choisir un nom d’entreprise

Le bon nom d’entreprise est plus fondamental que vous ne le pensez. Non seulement il doit attirer les clients potentiels, mais il doit également être unique pour s’enregistrer en tant que LLC. Rédigez quelques options potentielles avant de vous rendre en ligne pour vérifier leur disponibilité. L’un des meilleurs conseils à suivre lorsque vous nommez votre entreprise est d’éviter de vous cataloguer. La création d’une SARL n’est que le début de votre activité immobilière, alors choisissez un nom d’entreprise ayant du potentiel. Une fois que vous avez des candidats en tête, assurez-vous qu’ils ne sont pas déjà pris. La raison la plus courante pour laquelle les demandes de LLC sont rejetées est due à des problèmes de noms commerciaux.

Déposer vos « Articles d’organisation »

Les articles d’organisation d’une LLC sont essentiellement le plan directeur d’une entreprise. Il doit indiquer le nom de la société, l’adresse principale, la date de début, les propriétaires de l’entreprise (appelés « membres ») et une brève description de l’entreprise. Comme je l’ai mentionné plus haut, les spécificités peuvent varier selon les États. En gardant cela à l’esprit, assurez-vous d’inclure chacune des parties requises avant de soumettre vos statuts d’organisation au bureau du secrétaire d’État. C’est également à ce stade de la procédure que les propriétaires d’entreprise doivent s’acquitter de tous les frais liés à la création d’une SARL. Cela peut prendre quelques semaines pour avoir une réponse de leur bureau, mais si tout est soumis correctement, il ne devrait y avoir aucun problème d’approbation.

Créer votre accord d’exploitation

Pas tous les États exigeront un accord d’exploitation, bien que ce ne soit pas une mauvaise idée d’en créer un dans le cadre de votre plan d’affaires de toute façon. Les États qui en exigent un sont la Californie, le Delaware, le Maine, le Missouri et New York. Bien que les autres États aient des règles différentes, un accord d’exploitation peut s’avérer utile, quel que soit l’endroit où vous vivez. Essentiellement, il indique comment l’entreprise est divisée entre les membres et comment les décisions seront prises au sein de l’entreprise. En outre, il peut également décrire ce qui se passerait si un membre décidait de quitter l’entreprise. L’un des principaux avantages de la création d’une SARL est qu’elle peut offrir une protection contre plusieurs situations négatives. La même logique s’applique à un accord d’exploitation : il protège les membres de l’entreprise en anticipant les scénarios possibles qui pourraient nuire à la structure de l’entreprise.

Publier une intention de dépôt

Il n’y a que trois États qui exigent une intention de dépôt : l’Arizona, le Nebraska et New York. Ce que cela signifie, c’est que si vous formez une SARL dans l’un de ces trois États, vous êtes tenu de publier une annonce dans votre journal local indiquant votre intention de créer une SARL dans cet État. En général, les investisseurs publient des annonces dans un journal pendant trois à six semaines. Le journal renverra ensuite un affidavit de publication, qui devra être soumis au bureau du secrétaire d’État.

Obtenir des licences et des permis

Une LLC d’investissement immobilier n’est généralement pas la seule désignation dont vous aurez besoin pour ouvrir vos portes aux entreprises. Presque tous les États auront des licences et des permis distincts qui sont nécessaires avant de mener des affaires. Ceux-ci peuvent inclure une licence commerciale générale, un permis de taxe sur les ventes, une licence professionnelle, et plus encore. Là encore, il suffit d’une petite recherche en ligne pour répondre à vos questions sur cette partie du processus. Je recommande de commencer par le site Web de l’Administration américaine des petites entreprises et de poursuivre à partir de là.

5 erreurs fondamentales à éviter lors du démarrage d’une LLC d’investissement immobilier

Alors que la formation d’une LLC immobilière est immensément importante pour la protection, les premières étapes de sa mise en place peuvent également être massivement intimidantes pour les débutants. En outre, les investisseurs commettent plusieurs erreurs courantes en cours de route. Pour mieux aider à comprendre la complexité d’une LLC immobilière, ce qui suit décrit les plus grandes erreurs que les gens doivent éviter lors de la formation d’une LLC:

Ne pas commencer le processus de formation de votre LLC avant de poursuivre de nouvelles affaires.
Sélectionner la mauvaise structure de LLC pour votre entreprise.
Commissionner les fonds personnels et commerciaux, ou s’engager dans des pratiques contraires à l’éthique.
Ne pas consulter un professionnel sur les meilleures structures corporatives et fiscales pour votre entreprise.
Ne pas respecter les étapes appropriées et la diligence raisonnable recommandée lors de la formation d’une LLC.

Attendre de former votre LLC

Le but d’une LLC immobilière est de vous séparer légalement de l’entreprise. Lorsque vous vous lancez, même si vous n’avez pas encore conclu d’affaire, il est impératif que vous entamiez les démarches nécessaires pour former une LLC immobilière. Ce parapluie d’investissement fournira aux investisseurs les avantages de la LLC immobilière en matière de protection des actifs et leur permettra de réduire immédiatement leur revenu imposable grâce aux dépenses liées à l’entreprise. L’ajout d’une LLC immobilière peut également aider à légitimer la crédibilité commerciale d’un investisseur, car cette structure d’entreprise fournira un élément de professionnalisme et de confiance que les autres concurrents n’auront pas.

En plus de tirer la gâchette tôt sur une LLC, il est également important que les investisseurs débutants comprennent que les LLC sont régies par les lois des États individuels. Cela signifie que, selon l’État dans lequel vous avez enregistré votre LLC, les exigences de dépôt et la protection qu’elles offrent diffèrent d’un État à l’autre. Par exemple, le Nevada est une destination populaire pour établir une LLC commerciale, car l’État offre des lois de protection des actifs optimales.

Ignorer les couches de l’entreprise

Une autre erreur que les investisseurs font couramment lors de la formation d’une LLC immobilière est de choisir la mauvaise structure de LLC. En conséquence, les investisseurs peuvent ne pas profiter pleinement de tous les avantages fiscaux qui leur sont offerts.

Généralement, les LLC sont des entités « pass-through », ce qui signifie que les propriétaires paient des impôts sur les bénéfices de la société à travers leurs propres déclarations de revenus. Cela permet essentiellement aux investisseurs de contourner les impôts sur les sociétés, y compris la double imposition. Cependant, parce qu’il existe de nombreuses options d’investissement différentes dans l’immobilier, de l’achat et de la détention, des locations, des rénovations à la vente en gros, il est important de noter qu’il existe également des filiales de LLC.

Une filiale de LLC immobilière permet aux investisseurs ayant des investissements diversifiés de répartir les actifs de leur entreprise entre différentes entités commerciales, ce qui aide à réduire davantage le risque. Cette pratique est assez simple et similaire à la formation d’une LLC immobilière. Pour plus d’informations, y compris les règles de démarrage d’une LLC, il est recommandé aux investisseurs de visiter SBA.Org.

Piercing The Corporate Veil

Le principal avantage de la formation d’une LLC immobilière est la capacité de l’entité à fournir une distance entre vous et l’entreprise, tout en ne renonçant pas au contrôle.

Bien que la formation d’une LLC immobilière puisse fournir un assortiment d’avantages, y compris la protection contre la responsabilité, elle peut également être refusée si elle est mal gérée. Une LLC est simplement la coquille d’une structure d’entreprise, ce qui signifie qu’elle ne sera pas suffisante pour éviter la responsabilité personnelle. Pour ceux qui se livrent à des activités frauduleuses ou, le plus souvent, à un mélange de fonds personnels et professionnels, ce bouclier social peut être réduit à néant, ce qui vous rend vulnérable à la responsabilité. En mélangeant les fonds, il est extrêmement difficile de prouver que votre SARL est, en fait, une entité distincte de vous. Cela dit, l’importance de séparer les finances professionnelles et personnelles est inégalée, car ce petit pas de côté peut violer les conditions d’une LLC immobilière.

Ne pas engager un professionnel

Il y a un temps et un lieu pour tout faire soi-même en tant qu’investisseur, mais pas lorsqu’il s’agit du segment juridique ou fiscal de votre entreprise. L’importance de consulter un avocat et un conseiller fiscal est indéniable, car ces professionnels expérimentés fourniront les meilleurs conseils pour aller de l’avant.

En tant qu’entrepreneur immobilier, il est important de se rappeler que votre ensemble de compétences se trouve ailleurs. Bien qu’apprendre des informations sur les structures d’entreprise et les échappatoires fiscales ait sa place, votre temps et vos efforts sont mieux utilisés dans d’autres départements de l’entreprise. En confiant cette tâche à un professionnel, vous aurez plus de temps pour vous concentrer sur le développement de votre entreprise. Avec la bonne équipe et les bonnes personnes en place, votre LLC immobilière va non seulement cimenter votre position en tant qu’entreprise, y compris la protection complète, mais la mettre en position d’obtenir tous les avantages fiscaux disponibles.

Manque de diligence raisonnable

De loin, la plus grande erreur que les investisseurs font lors de la formation d’une LLC immobilière est de ne pas effectuer la diligence raisonnable nécessaire. Alors que le démarrage d’une entreprise nécessite du temps, des efforts et de la motivation pour réussir, tout cela peut être effacé (et plus encore) sans la structure juridique appropriée en place. Prendre les mesures appropriées, y compris la planification et la précaution, est vital lorsque vous commencez votre carrière dans l’immobilier, mais surtout lorsque vous formez une LLC immobilière. N’oubliez pas que cette étape importante englobe à la fois la manière dont vous et votre entreprise serez imposés, mais aussi la manière dont elle sera protégée en cas de problèmes juridiques. Prendre le temps maintenant de comprendre les principes fondamentaux d’une LLC et la façon dont elle s’applique à vous et à votre entreprise mettra les investisseurs dans la meilleure position pour réussir, à la fois maintenant et à l’avenir.

FAQs About Real Estate LLCs

En raison, en grande partie, de leur nature complexe, seuls les propriétaires d’entreprises chevronnés ont tendance à comprendre les « tenants et aboutissants » de ce que sont les LLC et comment elles sont formées. Les investisseurs potentiels, quant à eux, sont souvent ignorants du fonctionnement de ces entités juridiques. Les nouveaux investisseurs ne bénéficient pas du luxe d’années d’expérience, et les concepts en jeu ne sont pas faciles à assimiler pour eux. Par conséquent, un trop grand nombre d’investisseurs immobiliers d’aujourd’hui apprennent la structure juridique de leur propre société par essais et erreurs, ce qui est pour le moins risqué.

Au lieu de soumettre l’un des aspects les plus importants de toute entreprise immobilière à un risque inutile, les investisseurs ont intérêt à apprendre de leurs prédécesseurs. Plus précisément, les investisseurs pourraient bénéficier immensément de poser les bonnes questions, dont les moins importantes sont décrites ci-dessous :

Pouvez-vous acheter des biens immobiliers avec une LLC?

Les sociétés immobilières structurées sous une LLC sont autorisées à acheter des biens immobiliers. En fait, les LLC offrent aux investisseurs l’un des véhicules les plus polyvalents pour abriter leurs impôts et protéger leurs actifs. Avec l’aide d’une LLC, les propriétaires d’entreprises avisés peuvent même être autorisés à garder une plus grande partie de l’argent qu’ils gagnent lorsque vient le temps de déclarer leurs impôts.

Pourquoi devriez-vous mettre des biens locatifs dans une LLC ?

Non seulement les biens locatifs devraient être placés sous une LLC, mais chaque propriété dans un portefeuille respectif devrait avoir sa propre LLC distincte. Non seulement le dépôt en tant que LLC récompense les investisseurs avec de grands avantages fiscaux et la protection des actifs, mais chaque LLC subséquente fournira une autre couche de protection. La mise en place d’une LLC pour chaque propriété les « isolera » les unes des autres, réduisant efficacement les risques.

Quel est le meilleur État pour former une LLC immobilière ?

Alors que le meilleur État pour former une LLC immobilière est subjectif et dépend des aspirations personnelles d’un investisseur, le Nevada est un excellent endroit pour mettre en place une LLC immobilière. En plus d’offrir aux propriétaires d’entreprises les nombreux avantages associés aux SARL d’aujourd’hui, celles qui sont formées au Nevada bénéficient d’une protection supplémentaire. Plus précisément, le Nevada autorise les SARL à former ce que l’on appelle une « série de SARL ». Selon LegalZoom, « la série LLC permet d’ériger des boucliers de responsabilité limitée au sein de la LLC. Par exemple, une LLC immobilière pourrait détenir plusieurs propriétés et mettre en place une série LLC d’une manière qui empêche une propriété d’être saisie pour satisfaire les dettes d’une autre propriété. »

Vous devez vivre dans le même État que votre LLC?

Les sociétés immobilières sont à peu près libres de créer une LLC dans l’État de leur choix, à quelques exceptions près. Il est courant pour les propriétaires d’entreprises de déposer dans l’État où ils travaillent actuellement pour éviter les exigences fiscales confuses, mais parfois il peut être utile de déposer dans un État différent. Prenez en considération les lois fiscales de l’État lorsque vous décidez pour vous-même.

Combien cela coûte-t-il de former une LLC immobilière ?

Le coût de la formation d’une LLC immobilière dépend de l’État dans lequel elle est déposée et des mesures prises pour former l’entité. Les frais de dépôt d’un État individuel peuvent varier considérablement, mais ont tendance à se situer entre 50 et 500 $. Ce prix, cependant, ne représente que les frais de dépôt. Des frais supplémentaires peuvent être exigés pour votre propre numéro d’identification fiscale fédéral, ou dans le cas où vous engagez un avocat ou utilisez un site Web d’incorporation en ligne.

Résumé

La formation d’une LLC immobilière est l’une des étapes les plus importantes qu’un investisseur peut entreprendre lorsqu’il se lance. Non seulement elle vous protège, vous et vos biens personnels, mais elle vous permet de récolter les avantages fiscaux que vous méritez à juste titre. Si la capacité à générer des ventes et à développer votre entreprise est cruciale pour le succès, il est tout aussi important (sinon plus) de la protéger à tout prix. Les investisseurs doivent se rappeler que cette loi concerne non seulement votre entreprise, mais aussi votre gagne-pain.

Disclaimer : Les futurs propriétaires d’entreprise doivent consulter un professionnel avant de former une LLC immobilière.

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