Comment détenir un titre de propriété et une dévolution ?

Moyens de détenir le titre de propriété d’un bien immobilier pour les particuliers (Californie)

En Californie, il existe plusieurs façons de détenir la propriété d’un bien immobilier. La façon choisie doit être faite avec soin car elle a des implications juridiques et financières. Certains optent pour la création d’une entité juridique, comme une fiducie, une société ou une SARL. La plupart des particuliers, surtout s’ils achètent leur résidence principale, placent la propriété sous leur propre nom, du moins au début. Ainsi, l’agent fiduciaire, pour remplir les documents d’ouverture, demandera aux acheteurs leurs noms officiels, leur titre et la manière dont ils vont investir leur propriété. Nous allons passer par ces étapes et à la fin de cet article, vous verrez un tableau d’acquisition qui est un résumé pratique.

Donc, prenons la première étape et établissons les différents types de titre pour les individus:

• Célibataire – jamais marié auparavant
• Célibataire – marié auparavant mais pas marié maintenant. Peut être un veuf/une veuve
• Marié – mari et femme ou parties dans un partenariat domestique
• Marié mais achetant un bien uniquement sans le conjoint.

Y a-t-il une différence entre célibataire et non-marié ? Oui. Lorsque vous n’avez jamais été marié, alors il n’y a aucune possibilité qu’une autre personne soit propriétaire d’un bien avec vous auparavant dans le cadre de la communauté de biens. En bref, vous n’avez pas de bagage qui n’est pas de votre fait.

Lorsque vous n’êtes pas marié, par contre, il y a une division du temps définie « avant le mariage » et « après le mariage ». En d’autres termes, il peut y avoir un bagage. Tout ce qui précède une dissolution du mariage ou le décès du partenaire signifie qu’il pourrait y avoir des actifs et des passifs appartenant à un partenaire qui pourraient vous affecter. Par exemple, si vous et votre ex-conjoint étiez propriétaires d’un bien et qu’un privilège était déposé contre lui personnellement, il serait attaché à tout ce qu’il possède, y compris le bien dont vous étiez copropriétaire. Même si vous renonciez à votre intérêt dans la propriété par la suite, cela ne libérerait pas votre responsabilité partielle pour ce privilège parce que le privilège s’est attaché lorsque vous étiez encore copropriétaire.

Lorsque vous êtes marié, votre conjoint peut vous rejoindre dans la propriété. Cela s’applique aux mariages de sexe opposé ou de même sexe en Californie.

Mais si vous êtes marié et que votre conjoint ne se joindra pas à vous pour la copropriété, en Californie, qui est un état de propriété communautaire, à moins que l’intérêt du conjoint ne soit abandonné, votre conjoint peut toujours revenir pour réclamer un intérêt partiel. Une société de titres qui vous assure la pleine propriété ne peut pas le faire s’il y a une possibilité que votre conjoint revienne et fasse une réclamation. Par conséquent, pour éliminer le risque, la compagnie de titres exigera que votre conjoint signe un acte de renonciation à son intérêt.

La deuxième étape consiste à décider comment « dévêtir » votre titre, ou la manière dont votre titre sera détenu…. Voici les 4 types de dévolution qui peuvent être envisagés :

• En tant que locataires conjoints
• En tant que locataires en commun
• En tant que propriété communautaire
• En tant que propriété communautaire avec droits de survie

Tenance conjointe (avec droits de survie)

Les points forts :

• Un nombre quelconque de personnes, liées ou non les unes aux autres, peuvent détenir ensemble un titre de propriété en tant que Joint Tenants.
• Ce qui est intégral à propos de ce type de dévolution est que les parties possèdent la propriété comme une unité entière, unifiée dans le temps, la possession, l’intérêt et de qui ils ont obtenu le titre.
• L’étiquette « droits de survie » signifie qu’au décès d’un copropriétaire, son intérêt passe automatiquement aux autres copropriétaires sans passer par l’homologation.
• En revanche, les propriétaires individuels ne peuvent pas léguer leur part à une autre personne.
• Cette copropriété peut être rompue si un copropriétaire signe et enregistre un acte de lui-même à lui-même. Cet acte modifiera les facteurs d’unité de temps et de titre.
• Lorsque la tenance conjointe est brisée, les propriétaires seront propriétaires en tant que locataires en commun.
• Un mot d’avertissement : un individu ne devrait pas détenir le titre en tenance conjointe avec une entité juridique, comme une société. Une société est une « personne artificielle » et peut exister indéfiniment, de sorte que les « droits de survie » avec un individu (une personne physique) ne fonctionneraient pas en faveur d’une personne physique.

Exemple : John Smith, un homme marié en tant que sa propriété unique et séparée, James Smith et Mary Smith, mari et femme, tous en tant que locataires conjoints

Tenancy in Common

Highlights:

• Un nombre quelconque de personnes, liées ou non les unes aux autres, peuvent détenir un titre en tant que locataires en commun.
• À la différence de la tenance conjointe, il n’y a pas d’unité dans le temps de propriété, le pourcentage d’intérêt et de qui ils ont acquis l’intérêt.
• Les propriétaires peuvent transférer leur intérêt à d’autres qui détiendront alors leur propriété en tenance commune avec les autres propriétaires.
• La copropriété avec une entité juridique ne serait pas un problème.
• Un couple marié peut également détenir la propriété individuellement en tant que locataires en commun l’un avec l’autre. Cela signifie qu’ils peuvent chacun transmettre leur propriété individuelle à une personne autre que leur conjoint. Normalement, cela peut exiger que les conjoints renoncent chacun à leurs droits sur l’intérêt du conjoint afin d’établir leur propre propriété séparée.
• L’intérêt en pourcentage doit être désigné. S’il n’est pas désigné, les tribunaux le feront par défaut à parts égales entre les propriétaires.

Exemple : John Smith, un homme marié en tant que sa propriété unique et séparée quant à un intérêt indivis de 33,33% ; James Jones et Mary Jones, mari et femme en tant que locataires conjoints quant à un intérêt indivis de 33,33% ; The Garcia Enterprises, LLC, une société à responsabilité limitée de Californie, quant à un intérêt indivis de 33,33%, tous en tant que locataires en commun

Exemple : James Jones, un homme marié et Mary Jones, une femme mariée, qui sont mariés l’un à l’autre, chacun en ce qui concerne leur propre intérêt indivis de 50 % comme leur propriété unique et séparée, en tant que locataires en commun

Biens communautaires

Points saillants:

• Ce type de propriété ne peut être détenu qu’entre des parties qui sont mariées l’une à l’autre.
• Ils détiennent des intérêts égaux dans la propriété et pour transférer la propriété, les deux partenaires doivent signer l’acte.
• Chaque partenaire peut prendre des dispositions pour laisser son intérêt dans un testament à d’autres personnes et lorsque cela se produit, le successeur d’intérêt sera alors propriétaire de la propriété avec le partenaire survivant d’origine en tant que locataires en commun.
• Si aucune disposition n’est prise pour laisser leur intérêt à quelqu’un d’autre, le conjoint survivant sera propriétaire de l’intérêt du conjoint décédé séparément de l’intérêt qu’il devait à l’origine (propriété en particulier).

Exemple : Jean Untel et Jeanne Untel, mari et femme en tant que propriété communautaire

Propriété communautaire avec droits de survie

Points saillants:

• Ce type de propriété ne peut être détenu qu’entre des parties qui sont mariées l’une à l’autre.
• La dévolution est une combinaison des meilleures parties de la tenance conjointe et de la propriété communautaire.
• Un conjoint peut rompre la dévolution en signant un acte de lui-même à lui-même, la propriété sera alors dévolue en tant que Tenants in Common avec l’autre conjoint.
• L’intérêt du conjoint décédé va automatiquement au conjoint survivant sans besoin d’homologation. Mais cet intérêt ainsi acquis sera détenu séparément de l’intérêt que le conjoint survivant possédait auparavant (propriété en nom collectif).
• Avantage d’une base de comptabilité progressive pour établir la base de référence de la valeur de l’intérêt du conjoint décédé. Cela aide à déterminer le gain en capital à déclarer en cas de vente du bien.

Exemple : John Doe et Jane Doe, mari et femme en tant que biens communautaires avec droits de survie

Partenariats domestiques et mariages de même sexe (Californie)

Points saillants:

• Les partenariats domestiques peuvent être constitués de partenaires de même sexe ou de partenaires de sexe opposé dont l’un est âgé de plus de 62 ans. Certaines directives s’appliquent.
• Les partenariats domestiques se voient accorder le même type de droits, de responsabilités et d’avantages que les partenariats hétérosexuels dans un mariage, y compris les mêmes droits à la propriété des biens.
• Les couples qui ont conclu un partenariat domestique (mais qui ne sont pas mariés l’un à l’autre) peuvent être enregistrés auprès du secrétaire d’État.
• Les partenaires de même sexe peuvent être mariés l’un à l’autre dans cet état et auront les mêmes droits, responsabilités et avantages que les partenaires hétérosexuels qui sont mariés l’un à l’autre.

Exemple : « James Doe et Jane Doe, partenaires domestiques enregistrés, en tant que locataires conjoints

Exemple : James Smith et John Smith, qui sont mariés l’un à l’autre, en tant que locataires conjoints ».

Comme les paragraphes ci-dessus pourraient être difficiles à naviguer, il existe un tableau qui a été fourni par notre industrie ces nombreuses années. En voici une copie, que vous pouvez télécharger et imprimer.

Cliquez ici pour voir et télécharger le tableau

Il est important de comprendre que pour la protection de votre propre famille, de vos héritiers et de vos bénéficiaires, une réflexion considérable doit être menée sur la façon dont vous devez prendre le titre et la dévolution. Ne partez pas du principe que, parce que c’est la méthode « courante », elle est correcte. Les temps changent, les lois changent, votre situation financière change. Ne supposez pas que juste parce que votre dévolution a été faite précédemment d’une certaine manière, qu’elle devrait rester la même à travers les années.

Des questions ? Même si nous sommes plus que disposés à vous aider, veuillez contacter votre CPA, votre planificateur financier ou votre conseiller juridique, car ils auraient une meilleure connaissance de votre statut et de vos besoins.

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Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
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