Pour de nombreux organismes sans but lucratif, le monde du logement abordable semble être un moyen idéal de créer un grand impact. Les OSBL peuvent faire avancer leurs missions en connectant les populations qu’ils servent à un logement stable et à tous les avantages socio-économiques qui accompagnent cette stabilité. En même temps, un programme efficace de logement abordable génère des revenus et des frais qui peuvent aider les organismes sans but lucratif à reporter les coûts du programme et à soutenir leurs résultats. Cela semble être un gagnant-gagnant évident.
Pourtant, en entrant dans le monde du logement abordable, les OSBL entrent aussi dans un monde d’investisseurs à temps plein et de mentalités de Wall Street. Il existe un décalage inhérent entre l’état d’esprit d’un organisme sans but lucratif qui se concentre principalement sur la réalisation de sa mission et les partenaires à but lucratif qui donnent la priorité à la maximisation du rendement de leur investissement. Cette déconnexion crée un ensemble commun d’embûches auxquelles les OSBL doivent faire attention dès les premières étapes de tout développement de logements abordables.
Les OSBL ne doivent cependant pas se décourager. Beaucoup s’attaquent avec succès au développement de logements abordables et sont en mesure d’avoir un impact considérable sur leurs missions en concluant des partenariats efficaces avec des investisseurs à temps plein. Voici un examen plus approfondi de quatre meilleures pratiques dont les organismes sans but lucratif devraient être conscients lorsqu’ils envisagent de participer au développement de logements abordables.
1. Allez-y avec les yeux grands ouverts
Dès le départ, les organismes sans but lucratif doivent reconnaître qu’ils n’obtiennent pas quelque chose pour rien avec ces partenariats. Cela commence par une évaluation minutieuse de l’accord de partenariat à mesure qu’il prend forme et par la connaissance de tout ce qu’il implique avant sa signature. Toutes les parties prenantes de l’OSBL doivent bien connaître les termes de l’accord et comprendre exactement ce que l’organisation a accepté.
Les investisseurs et les partenaires ont des attentes entourant la façon dont le développement sera géré et des attentes particulièrement claires en termes de retour qu’ils attendent en fonction de leur investissement en capital. Les organisations à but non lucratif doivent garder cette perspective en tête et rester concentrées non seulement sur le résultat social du développement, mais aussi sur le résultat financier. Reconnaître cette priorité pour les partenaires est un moyen utile de maintenir une perspective sur le processus global et d’éviter toute surprise potentielle en cours de route.
2. être réaliste quant aux capacités
La réussite des projets de logement abordable exige que les OSBL examinent de près leurs activités. Un OSBL doit évaluer honnêtement s’il a les capacités et l’état d’esprit pour gérer essentiellement une opération à but lucratif au sein de son organisation. Les partenaires d’investissement, souvent des banques, ont des départements entiers dédiés à la budgétisation, aux rendements et aux considérations fiscales, mais il incombe souvent aux OSBL ayant une expérience limitée dans ces domaines de servir de développeur et de gestionnaire avec la supervision finale de la propriété.
Un OSBL doit déterminer s’il a le personnel, les outils et les compétences en interne pour agir comme un propriétaire efficace. Cela comprend des tâches permanentes comme la gestion de la propriété, la prise en charge de toutes les tâches comptables, la navigation des conséquences fiscales et une foule d’autres responsabilités. Dans certains cas, l’embauche d’une société de gestion immobilière externe ou l’élargissement des capacités du personnel interne, y compris la formation aux procédures comptables, sont des solutions utiles et finalement plus efficaces.
3. constituer la bonne équipe
Avec une évaluation réaliste de ce qu’implique le partenariat et où se situent les forces et les faiblesses organisationnelles, les OSBL peuvent commencer à constituer une équipe de développement de logements abordables. Cette équipe comprend généralement un expert-comptable expérimenté, un avocat et un entrepreneur général ou un architecte ayant de l’expérience dans le domaine du logement multifamilial.
Pour les organisations qui cherchent à accéder à des partenaires d’investissement potentiels et à obtenir de l’aide pour évaluer différentes options, un syndicateur peut être particulièrement utile. Les syndics aident à connecter les investisseurs et les sources de financement à des opportunités de développement spécifiques. Il existe des syndicateurs spécialisés dans le développement des organisations à but non lucratif, et dans de nombreux cas, les organisations bénéficient grandement de leur expertise.
Les consultants en logement sont précieux pour les organisations à but non lucratif ayant moins d’expérience globale dans ce domaine. Ils peuvent aider à mettre en place le processus initial et à faire progresser la compréhension globale de l’organisation en matière de développement de logements abordables.
On ne saurait trop insister sur l’importance de former cette équipe dès le début. Les organismes sans but lucratif devraient faire appel à cette expertise le plus tôt possible dans le processus. Plus précisément, cette équipe devrait être profondément impliquée dans la rédaction et la révision des termes spécifiques de l’accord de partenariat. Après la mise en service du bien, de nombreux membres de l’équipe se retirent en grande partie du processus, laissant à l’OSBL le soin de veiller à ce que les choses restent sur la bonne voie. Pour toutes les organisations, il est crucial d’acquérir le plus de connaissances et d’expertise possible avant que cela ne se produise.
4. comprendre les conséquences potentielles
Pour naviguer efficacement dans le processus de logement abordable, il faut reconnaître ce qui se passe si les choses ne se passent pas comme prévu. Si le développement n’atteint pas les jalons requis en vertu de l’accord de partenariat, l’investisseur peut exiger le remboursement des frais de développement précédemment versés à l’OSBL. Dans les cas extrêmes, il peut même être demandé à l’OSBL de se retirer.
Les OSBL ne devraient pas présumer de l’indulgence des prêteurs ou des investisseurs à quelque étape que ce soit du processus. Le fait d’être irréaliste quant aux attentes ou de ne pas faire les ajustements organisationnels nécessaires peut mettre en péril l’avenir du développement et de l’organisation à but non lucratif.
Le pouvoir de l’échelle : Affordable Housing Done Right
Les organismes sans but lucratif qui peuvent exécuter avec succès le développement de logements abordables constatent souvent que les initiatives successives se déroulent plus harmonieusement et plus efficacement. La mise en place d’un processus adéquat, le renforcement des capacités internes et l’établissement de partenariats solides peuvent rendre le deuxième ou le troisième projet de logement abordable plus rentable et plus fructueux. La mise à l’échelle des opérations de cette façon peut transformer le développement du logement abordable en un avantage organisationnel considérable.
Il est important d’adopter une perspective à plus long terme sur les premières initiatives de logement abordable. Les organismes sans but lucratif ne devraient pas se laisser décourager par les défis initiaux et les pierres d’achoppement potentielles, mais plutôt les utiliser comme des leçons précieuses pour les efforts futurs. Il en résultera des développements plus réussis qui peuvent permettre à un OSBL de maintenir sa stabilité financière et de faire progresser sa mission sociale.
Stewart A. Grubman est l’associé responsable du bureau de PKF O’Connor Davies à Bethesda, Md, et possède plus de 30 ans d’expérience en comptabilité publique. Il se concentre principalement sur les services d’audit et de fiscalité pour les logements abordables et à besoins spéciaux.