Lorsque vous avez des prêts étudiants, la qualification pour un prêt hypothécaire peut devenir délicate.
MISE À JOUR DU COVID-19 : Les prêts étudiants desservis par le gouvernement fédéral ont été mis en suspens administratif automatique jusqu’au 30 septembre 2020 dans le cadre de la loi CARES, signée le 27 mars 2020.
Si vos paiements étaient automatiquement retirés de votre compte bancaire, cela a également été suspendu. Si vous essayez de vous qualifier pour un prêt hypothécaire et que vous avez un plan de paiement IBR ou IDR, l’abstention pourrait présenter un problème.
Si cela vous arrive, ce n’est pas difficile à corriger.
Lecture supplémentaire : COVID-19 Abstention de remboursement d’un prêt étudiant, cela nuira-t-il à l’approbation de mon prêt immobilier ?
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Dans cet article
- Comprendre le RBI
- Modifications des paiements des prêts étudiants
- Calculer votre ratio dette/revenu
- Ligne directrice des prêts étudiants. Snapshot
- Lignes directrices de Freddie & Fannie Swap
- Solutions créatives pour résoudre les problèmes
- Pourquoi les prêteurs se trompent
Comprendre le RIB
Vos paiements de prêts étudiants peuvent être différés ou en abstention. Si vos prêts sont différés, vous n’avez aucun paiement à effectuer.
Lorsque vous commencez à effectuer des paiements sur vos prêts étudiants, vous pouvez avoir plusieurs options.
Vous pouvez effectuer des paiements sur votre prêt étudiant en fonction de votre revenu. C’est ce qu’on appelle un plan de remboursement basé sur le revenu (IBR).
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Les plans IBR ne couvrent généralement pas le principal et les intérêts dus, et le solde du prêt peut augmenter même si vous effectuez des paiements.
Si votre paiement est basé sur un calcul qui rembourse votre prêt en totalité à la fin de la durée du prêt, il s’agit d’un paiement amorti.
Toutes les directives de souscription de tous les prêteurs vous permettront d’utiliser un paiement amorti lors du calcul de votre ratio dette/revenu.
Les plans RIB pourraient également vous laisser avec un paiement de 0,00 $, même si votre prêt est en cours de remboursement. Votre revenu est examiné chaque année pour déterminer votre nouveau paiement au cours de l’année suivante.
Historique de changement de paiement de prêt étudiant
De plus en plus d’étudiants sont à cheval sur la dette de prêt étudiant pendant des années après avoir quitté l’école.
Etre enchaîné à la dette de prêt étudiant nécessite un serrurier expérimenté pour débloquer les directives correctes pour vous faire approuver un prêt immobilier.
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C’est presque un travail à temps plein de se tenir au courant des mises à jour des directives de souscription, et les paiements IBR semblent envoyer de nombreux agents de prêt dans une vrille de désinformation.
Modifications des directives relatives aux prêts étudiants depuis 2015
- 2 fois pour les prêts conventionnels de Fannie Mae
- 3 fois pour les prêts conventionnels de Freddie Mac (janvier 2020 le plus récent)
- 1 fois pour les prêts assurés par la FHA
- 2 fois pour les prêts garantis par VA
- 2 fois pour les prêts garantis par USDA
.
Le premier changement majeur aux directives de souscription est survenu lorsque les prêteurs n’ont plus été autorisés à ignorer les paiements différés ou les prêts en forbearance.
Le deuxième changement majeur était que vous deviez appliquer un paiement à tout solde de prêt étudiant. Si le paiement déclaré sur votre rapport de crédit ne remboursera pas le prêt à la fin d’un terme fixe, vos paiements ne sont pas amortis.
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Les paiements non amortis sont devenus l’ennemi public n°1 de Fannie Mae, FHA et USDA. En 2015, les directives de Freddie Mac ne permettaient pas les paiements différés ou les prêts en forbearance et autorisaient les paiements IBR, même si le paiement déclaré est de 0,00 $.
NOUVEAU – Freddie Mac exclut PSLF du DTI – C’est une énorme nouvelle venant de Freddie Mac, à compter du 2 janvier 2020. Si vous pouvez documenter que vous êtes qualifié pour un programme de pardon de prêt de la fonction publique, ou un programme de pardon de prêt parrainé par l’employeur, vous devriez être en mesure d’exclure vos paiements de prêts étudiants de votre DTI.
Calcul de votre ratio dette/revenu (DTI)
Toute la débâcle des prêts étudiants est causée par la confusion autour de la façon dont vos ratios dette/revenu sont calculés.
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Votre ratio dette/revenu est calculé comme votre paiement de logement proposé (lors de l’achat d’une maison) plus vos dettes mensuelles de votre rapport de crédit, en tant que pourcentage de votre revenu brut.
Lorsque vous utilisez un prêt conventionnel Fannie Mae ou Freddie Mac, le paiement total du logement plus les dettes mensuelles ne peuvent pas dépasser 50% de votre revenu brut, ou un DTI de 50%.
Les emprunteurs utilisant un prêt hypothécaire FHA ont 2 ratios DTI. Un ratio de dette avant sur le revenu est votre paiement de logement en tant que pourcentage de votre revenu. Un ratio dette-revenu arrière comprend vos dettes mensuelles de votre rapport de crédit.
FHA permettra à votre paiement de logement d’être aussi élevé que 46,99% DTI avant, et un maximum de 56,99% DTI arrière, y compris vos dettes.
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Les prêts étudiants deviennent confus quand aucun paiement n’est signalé sur votre rapport de crédit, ou quand votre paiement est un paiement de remboursement basé sur le revenu (IBR).
2021 Student Loan Guidelines Snapshot
Fannie Mae Conventional
- Paiement basé sur le revenu – Autorisé – 0 $ ok avec des documents justificatifs* – Mise à jour avril, 2017
- Paiement amorti – Ok avec tous les prêteurs
- Le report ou l’abstention utilisent 1% du solde du prêt.
- *Attendez-vous à obtenir de la documentation de votre servicer de prêt étudiant
Freddie Mac Conventional
- Paiements basés sur le revenu – Peut utiliser le paiement tel que rapporté sur le rapport de crédit
- Paiement de 0 $ sur NE PLUS être utilisé – doit utiliser .5% – Voir PSLF Update
- Peut être exclu du calcul de la dette par rapport au revenu s’il reste moins de 10 mois de paiements
- Utilisation différée ou abstention .5% du solde du prêt – En vigueur le 1er novembre 2018
FHA Government Insured
- Paiement non amorti – Non autorisé | Doit utiliser 1% du solde du prêt
- Paiement amorti – Ok avec tous les prêteurs
- Defermé ou abstention utiliser 1% du solde du prêt.
Prêt garanti par la VA
- Paiement non amorti – Autorisé, même avec 0.00 paiement
- Paiement amorti – Ok avec tous les prêteurs
- Le différé ou l’abstention doit utiliser 5% du solde du prêt divisé par 12
- Attendez-vous à obtenir de la documentation de votre serviteur de prêt étudiant
Prêt garanti par l’USDA – Mis à jour en septembre 2019
- Paiement non amorti – Utilisez le paiement sur le rapport de crédit 0ou .50 %, le plus élevé des deux.
- Paiement amorti – Ok avec tous les prêteurs
- Paiement différé ou abstention utiliser ,50 % du solde du prêt.
Solutions créatives pour résoudre les problèmes de prêts étudiants
Si vous essayez d’acheter une maison, et que les pièces ne s’emboîtent tout simplement pas, voici quelques solutions créatives que les clients passés ont réussi à faire.
Paiements différés ou prêt en forbearance
Si vous avez des prêts avec des paiements différés, ou si votre prêt est en forbearance, nous avons eu des acheteurs de maison aller dans un plan de remboursement basé sur le revenu, et se qualifient en utilisant un Fannie Mae Conventional
Les parents cosignent et paient le paiement du prêt étudiant
Fannie Mae a récemment mis à jour sa ligne directrice « Responsabilité contingente » pour permettre aux paiements de prêts étudiants d’être ignorés, si vous pouvez montrer qu’un cosignataire a effectué les paiements au cours des 12 derniers mois.
Ratio dette/revenu trop élevé pour le conventionnel
Cet acheteur de maison consolide plus d’une douzaine de prêts en un paiement amorti sur 30 ans. Nous avions besoin d’un paiement amorti pour profiter d’exigences DTI plus souples par rapport à la conventionnelle.
Le paiement n’apparaît pas sur le rapport de crédit
Si votre prêt est en cours de remboursement, votre prêteur peut obtenir un supplément de crédit (si nécessaire) du bureau de crédit en leur fournissant une copie de votre relevé du prêteur de votre prêt étudiant.
Avez-vous moins de 5% d’acompte et de paiement IBR
C’est un malentendu courant que FHA offre l’acompte le plus bas. VA & USDA offrent un financement à 100%, mais une qualification supplémentaire est requise.
Fannie Mae et Freddie Mac ont tous deux des programmes qui permettent un acompte aussi bas que 3%. L’éligibilité peut être déterminée par les limites de revenu, ou la zone dans laquelle vous achetez.
Il n’y a pas de limites de revenu pour les maisons achetées dans les revenus faibles à modérés « ciblés ». Ces programmes spéciaux comprennent également une assurance hypothécaire et des frais de clôture réduits.
Can Only Qualify for FHA Loan
Il y a de nombreuses raisons pour lesquelles un prêt FHA est la meilleure option pour vous. Le financement conventionnel est plus restrictif, exige un score de crédit plus élevé et n’est souvent pas une option si vous avez beaucoup de dettes sur votre rapport de crédit.
La solution est de documenter ce que serait un paiement amorti si vous commencez à faire des paiements sur votre prêt étudiant qui rembourserait le prêt à la fin de la durée du prêt.
Il n’y a pas de directive qui exige que vous soyez réellement en train de rembourser votre prêt, seulement que vous utilisiez un paiement amorti pour le calcul de votre ratio dette/revenu.
Il y a deux façons d’identifier ce que serait ce paiement :
- Appellez votre prêteur de prêt étudiant et demandez-lui un relevé/une citation montrant ce que serait ce paiement.
- Commencez à effectuer des paiements sur votre prêt étudiant (vous pouvez le remettre en sursis une fois votre prêt immobilier terminé)
Si vous allez envisager l’une ou l’autre de ces options, discutez d’abord avec un agent de prêts hypothécaires expérimenté pour savoir si vous seriez encore admissible en utilisant un paiement amorti.
Votre agent de prêts peut calculer ce que ce paiement pourrait être. Le problème que vous résolvez est d’obtenir la documentation du prêteur du prêt étudiant soutenant ce paiement.
Pourquoi les prêteurs se trompent
Si vous appelez à partir d’une publicité à la télévision, à la radio ou sur Internet, vous êtes très probablement être connecté à un centre d’appel, avec peu ou pas d’expérience réelle en matière de prêt hypothécaire.
J’appelle ces prêteurs « big box ». Ces prêteurs sont incroyables pour traiter un certain type de dossier de prêt qui ne nécessite pas quelque chose de trop en dehors de la boîte.
Les paiements de prêts étudiants ne sont pas vraiment si loin de la boîte, mais le moment où ces problèmes sont trouvés ne pourrait pas être pire.
Si vous travaillez par le biais d’un centre d’appel d’un prêteur à grande surface, votre demande n’est pas en face d’un professionnel jusqu’à ce qu’elle atteigne le souscripteur.
Les directives de souscription pour les prêts étudiants, et plus particulièrement les plans de remboursement basés sur le revenu, ont changé plusieurs fois au cours des 2 à 3 dernières années.
Plusieurs fois, votre dossier n’est pas devant le souscripteur avant que vous n’ayez déjà accepté votre offre d’achat et payé pour l’évaluation.
Espérons qu’il y ait assez de temps, et que le souscripteur soit assez expérimenté pour consulter les directives et puisse trouver comment sauver votre nouvelle maison en vous faisant approuver le bon prêt.
Je ne croirais pas que cela arrive autant que cela arrive si je ne l’avais pas vécu personnellement ! Nous avons d’abord couvert ce sujet en 2015, et nous avons répondu à des centaines de questions sur les RIB provenant d’acheteurs à travers le Pays.
Tant de ces histoires d’horreur que nous entendons auraient pu être évitées si un agent de prêt professionnel avait été utilisé, et non un prêteur de centre d’appel.
Travailler avec un expert
Nous aidons les acheteurs de maison et les propriétaires à se qualifier pour un prêt hypothécaire avec des prêts étudiants depuis 2015, lorsque les principaux défis auxquels nous sommes confrontés aujourd’hui ont été introduits.
Find My Way Home est un réseau d’experts de professionnels hypothécaires expérimentés, ici pour répondre à vos questions, et vous mettre sur le bon chemin.
Vous pouvez obtenir des réponses à vos questions soit en nous donnant un peu plus d’informations ici, et nous vous ferons correspondre avec un agent de prêt qui est un expert avec les directives de prêt étudiant, ou vous pouvez laisser un commentaire ou une question ci-dessous.
Nous ne vendons pas vos informations à de multiples prêteurs et espérons que vous trouverez quelqu’un d’expérimenté, nous vous présenterons à un agent de prêt que nous connaissons et en qui nous avons confiance qui peut vous aider.
Toute question que vous posez ci-dessous, je répondrai personnellement, et si nécessaire, nous vous présenterons à un agent de prêt professionnel et expérimenté que je connais et qui peut vous aider.